Ratgeber

Bundesratsinitiative zur Reform der Grundsteuer

Nach vielen Jahren der Diskussion haben die Finanzminister der Länder im Juni mit großer Mehrheit eine Bundesratsinitiative zur Reform der Grundsteuer beschlossen. Mit Ausnahme von Hamburg und Bayern unterstützen alle anderen Bundesländer das Reformkonzept. Bayern möchte, dass die Regelung der Grundsteuer den Ländern überlassen wird, weil es in der Reform eine Steuererhöhung sieht. Das Reformkonzept sieht dagegen eine Grundgesetzänderung vor, die ausdrücklich dem Bund die Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer einräumt.

Bisher wird die Grundsteuer auf der Grundlage jahrzehntealter Wertverhältnisse erhoben, was erhebliche Bedenken an der Verfassungsmäßigkeit der momentanen Grundsteuer auslöst. Im Westen wird auf Werte aus dem Jahre 1964, im Osten gar auf Werte aus 1935 abgestellt. Über mehr als 50 Jahre Wertveränderungen auszublenden führt dazu, dass gegenwärtig manche zu viel und andere zu wenig zahlen.

Der erste Schritt zur neuen Grundsteuer ist die Neubewertung aller rund 35 Millionen Grundstücke und land- und forstwirtschaftlicher Betriebe. Das neue Bewertungsverfahren soll möglichst einfach sein, um eine komplette Neubewertung in regelmäßigen Abständen zu erleichtern. Die wirklich wichtigen Wertfaktoren sollen aber trotzdem in den neuen Berechnungsregeln Berücksichtigung finden: Bei unbebauten Grundstücken sind die Bodenrichtwerte Grundlage für die Bewertung. Bei bebauten Grundstücken wird zudem noch der Wert des Gebäudes erfasst, wobei die Art des Gebäudes und das Baujahr berücksichtigt werden.

Der Stichtag für die erste Bewertung nach den neuen Regeln soll der 1. Januar 2022 sein. Heute lässt sich noch nicht abschätzen, welche Werte sich dann für einzelne Grundstücke ergeben, denn die dann gültigen Bodenrichtwerte und Baupreise kennt noch niemand. Die Bewertungsarbeiten werden um den Jahreswechsel 2022/2023 beginnen und einige Jahre in Anspruch nehmen.

Aber auch wenn die neuen Werte vorliegen, lässt sich daraus noch nicht die Höhe der neuen Grundsteuer ableiten. Wie bisher werden auch die künftigen Werte mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Erst auf den sich so ergebenden Steuermessbetrag wird dann der Hebesatz der jeweiligen Kommune angewandt, um die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln. Die Steuermesszahlen und die Hebesätze dienen daher als Stellschrauben, um die Reform wie vorgesehen aufkommensneutral umzusetzen. Bei einem flächendeckenden Anstieg der Werte wegen der Neubewertung werden die Steuermesszahlen entsprechend abgesenkt.

Wie hoch die Messzahlen sein müssen, um die angestrebte bundesweite Aufkommensneutralität zu erreichen, kann erst in einem zweiten Reformschritt nach Abschluss der Neubewertung berechnet werden. Weil die auf bundesweiter Basis ermittelten Steuermesszahlen nicht in jedem Land eins zu eins passen, bekommen die Länder auch die Möglichkeit, eigene Steuermesszahlen festzulegen. Heterogene Wertentwicklungen innerhalb eines Landes können dann noch auf der Ebene der Kommunen ausgeglichen werden, die ihre Hebesätze jeweils selbst bestimmen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Bürger genau die gleiche Grundsteuer zahlen wird wie bisher. Denn dafür haben sich die Werte in den letzten Jahrzehnten zu weit auseinanderentwickelt. Wenn innerhalb einer Gemeinde Grundstücke in manchen Lagen stärker an Wert zugelegt haben als in anderen Stadtteilen, wird sich dies in der Verteilung der Grundsteuerlast widerspiegeln. Einer Mehrbelastung einzelner Grundbesitzer steht also eine entsprechende Entlastung anderer Grundbesitzer gegenüber.

Grundsteuerreformmacht Fortschritte

Schon seit Jahren wird über die Bewertung der Grundstücke bei der Grundsteuer gestritten. Sie erfolgt in Westdeutschland auf Grundlage der Einheitswerte von 1964 und von 1935 in den neuen Bundesländern, weshalb der Bundesfinanzhof schon vor Jahren eine Neuregelung eingefordert hatte. Die Finanzminister der Länder haben sich auf ihrem Jahrestreffen Anfang Juni nun mehrheitlich auf ein Modell für die Reform geeinigt. Lediglich Hamburg und Bayern scheren aus der Reihe. Bayern möchte, dass die Regelung der Grundsteuer den Ländern überlassen wird. Die angedachte Reform soll aufkommensneutral sein, auch wenn im Einzelfall die Grundsteuer deutlich höher oder niedriger ausfallen kann. Weil die Neubewertung der Immobilien mit viel Aufwand verbunden ist, wird es noch Jahre dauern, bis die Grundsteuerreform abgeschlossen ist.

Erhaltungsaufwendungen beim Nießbrauch einer Wohnung

Zur Abmilderung des Progressionseffekts dürfen die Kosten für größere Erhaltungsaufwendungen an Wohngebäuden auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter Eigentümer oder nur Nießbraucher der Immobilie ist. Bei einem Nießbrauch können aber Teile des Werbungskostenabzugs verloren gehen. Das Finanzgericht Münster hat nämlich entschieden, dass der verbleibende Teil der Aufwendungen nicht vom Eigentümer steuerlich geltend gemacht werden kann, wenn der Nießbrauch innerhalb des Verteilungszeitraums beendet wird. Das Gericht sieht hier keine planwidrige Regelungslücke, denn der Gesetzgeber habe durchaus eine Regelung für die Übertragung der Immobilie vorgesehen. Die gilt aber nur bei einem Verkauf, nicht bei einer Aufhebung des Nießbrauchs. Außerdem sei die Option zur Verteilung freiwillig gewählt worden.

Entfernungspauschale auchbei Mieteinnahmen möglich

Fahrten zur vermieteten Immobilie kann der Vermieter normalerweise als Reisekosten geltend machen und damit die Kilometerpauschale pro gefahrenem Kilometer ansetzen. Der Bundesfinanzhof hat aber ein Urteil bestätigt, nachdem auch ein Vermieter nur die Entfernungspauschale geltend machen kann, wenn er an 160 bis 215 Tagen im Jahr zu den Mietobjekten fährt, um dort Kontrollen und regelmäßige Arbeiten vorzunehmen. In dem Fall sind die Immobilien für den Vermieter nämlich eine regelmäßige Tätigkeitsstätte, sodass die Fahrten nur in Höhe der Entfernungspauschale als Werbungskosten abgezogen werden können. Bei mehreren Fahrten am selben Tag zum selben Objekt kann die Entfernungspauschale nur einmal angesetzt werden.

Neue Entwicklungen bei der Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Im März hat sich der Bundesrat mit dem Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus befasst. In seiner Stellungnahme fordert der Bundesrat eine ganze Reihe von Korrekturen und Nachbesserungen. Die Liste umfasst sowohl verfahrensrechtliche Änderungen, die eine einfachere Handhabung und bessere Kontrolle der Zweckbindung ermöglichen sollen, als auch tatsächliche Nachbesserungen. So sollen unter anderem Eigentumswohnungen und Teileigentum sowie Wohnungsgenossenschaften ebenfalls in die Förderung mit einbezogen werden. Außerdem soll die Sonderabschreibung schon bei der Festsetzung von Vorauszahlungen berücksichtigt werden können, damit die Förderung möglichst früh beim Investor ankommt.

Unterdessen hat der Bundestag die Beratung des Gesetzentwurfs vorerst abgesetzt, weil die Regierungskoalition noch Beratungsbedarf habe. Das Ziel der steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus will die Koalition zwar nicht aufgeben, man ist sich aber noch nicht einig über die konkreten Voraussetzungen bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Daneben will die Koalition auch Regelungen zur Nachverdichtung in bereits bebauten Gebieten prüfen, und die SPD wünscht sich eine Begrenzung der Mietpreise für die geförderten Objekte. Wie lange die Beratungspause zu den offenen Fragen dauern wird, hat der Bundestag offen gelassen.

Abbruchkosten als Herstellungskosten des neuen Gebäudes

Beim Abbruch noch nicht voll abgeschriebener Gebäude mit dem Ziel, ein neues Gebäude auf der freiwerdenden Fläche zu bauen, gehören die Abbruchkosten und der Restwert des abgerissenen Gebäudes zu den normal abzuschreibenden Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung auf den Restwert des alten Gebäudes ließ das Finanzgericht Düsseldorf nicht zu. Wenn ein technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude mit dem Zweck abgerissen wird, dort ein neues Gebäude zu bauen, ist die Vernichtung des alten Voraussetzung für den Bau des neuen Gebäudes. Damit besteht für das Gericht zwischen Abbruch und Neubau ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang.

Abziehbarkeit von Prozesskosten

Nachdem der Bundesfinanzhof 2011 entschieden hatte, Prozesskosten als außergewöhnliche Belastung anzuerkennen, wenn sich der Steuerzahler nicht mutwillig oder leichtfertig auf den Prozess eingelassen hat, sah der Fiskus nicht nur drastische Steuerausfälle, sondern auch enormen Verwaltungsaufwand auf sich zukommen. Das Bundesfinanzministerium hatte daher zunächst einen Nichtanwendungserlass zu dem Urteil herausgegeben und parallel eine Gesetzesänderung in die Wege geleitet.

Nach der Neuregelung im Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz können seit 2013 Prozesskosten nur noch dann als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden, wenn der Steuerzahler ohne den Prozess Gefahr liefe, seine Existenzgrundlage zu verlieren und seine lebensnotwendigen Bedürfnisse in dem üblichen Rahmen nicht mehr befriedigen zu können. Mit der Gesetzesänderung war aber noch nicht klar, in welchem Umfang Prozesskosten abziehbar sind, die vor 2013 angefallen sind. Zwar gab es den Nichtanwendungserlass des Ministeriums, doch im Gegensatz zu Gesetzen hat eine Verwaltungsanweisung keine bindende Wirkung für die Finanzgerichte.

Diese Frage hat der Bundesfinanzhof in den letzten Monaten in mehreren Urteilen umfassend - und nicht zur Freude der Steuerzahler - beantwortet. Die Richter haben nämlich ihre steuerzahlerfreundliche Rechtsprechung wieder aufgegeben und sich in dieser Frage auf die Seite der Finanzverwaltung geschlagen. Im Einzelnen hat der Bundesfinanzhof folgende Entscheidungen gefällt:

• Erbstreitigkeiten: Das erste Urteil betraf die Kosten eines Prozesses über die Erbteilung zwischen Geschwistern. In diesem Urteil hat der Bundesfinanzhof keine fallspezifischen Ausführungen gemacht, sondern lediglich seine Rechtsprechung wieder geändert und ist zur früheren Auffassung zurückgekehrt. Da die Klägerin nicht dargelegt habe, dass ihre Existenzgrundlage gefährdet wäre, wenn sie das Erbe nicht angetreten hätte oder mit ihrem Bruder hätte teilen müssen, seien die Prozesskosten auch nicht abziehbar. Vergleichbar entschied kurz zuvor auch das Finanzgericht Schleswig-Holstein in einem anderen Fall, in dem es ebenfalls um Erbstreitigkeiten ging. Die noch laufende Revision wird kaum zu einem anderen Ergebnis führen.

• Schmerzensgeld: Auch die Kosten im Zusammenhang mit einem Zivilprozess der die Geltendmachung von Schmerzensgeldansprüchen betrifft, sind nicht abziehbar. Schmerzensgeldansprüche sollen immateriellen Schaden ausgleichen. Schmerzensgeld kann daher nur für Nichtvermögensschäden verlangt werden. Ansprüche wegen immaterieller Schäden betreffen aber nicht den existenziellen Bereich, auch wenn sie auf den Ausgleich von Nichtvermögensschäden durch eine Beeinträchtigung der körperlichen Gesundheit gerichtet sind. Sie mögen zwar von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung sein, sind aber nach Meinung des Bundesfinanzhofs nicht von existenzieller Bedeutung.

• Gebäudeschäden: Das Wohnen betrifft grundsätzlich einen existenziell wichtigen Bereich. Zivilprozesskosten zur Abwehr von Gebäudeschäden können daher außergewöhnliche Belastungen sein, wenn der Besitzer ansonsten Gefahr liefe, sein Wohnhaus nicht weiter zu Wohnzwecken nutzen zu können. Im Streitfall ging es um Hochwasserschäden, die durch die regelmäßige Aufstauung eines Flusses drohten.

• Baumängel: Die Kosten für einen Streit um die Beseitigung von Baumängeln sind nicht abziehbar. Zwar ist auch hier mit dem Wohnen ein existenziell notwendiger Bereich betroffen, aber Baumängel sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs keineswegs unüblich und somit nicht mit ungewöhnlichen Schadensereignissen vergleichbar. Erschwerend kam hinzu, dass der Bauträgervertrag bei der Frage der Mängelbeseitigung wohl nicht eindeutig formuliert war. Der Bundesfinanzhof sieht darin eine Mitschuld des Klägers. Hat sich der Immobilienkäufer nämlich auf unklare vertragliche Gestaltungen eingelassen, kann das dem Rechtsstreit die für eine außergewöhnliche Belastung notwendige Zwangsläufigkeit nehmen.

• Scheidungskosten: Ob Scheidungskosten auch nach der Gesetzesänderung noch als außergewöhnliche Belastung abziehbar sind, ist unter den Finanzgerichten umstritten. Eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs gibt es noch nicht. Gegen einen Abzug haben bisher die Finanzgerichte Sachsen und Niedersachsen entschieden. Dagegen haben die Finanzgerichte Rheinland-Pfalz, Münster und zuletzt Köln den Abzug von Scheidungskosten mit teilweise abweichender Begründung zugelassen. Das Finanzgericht Köln beispielsweise meint, dass die Kosten eines Scheidungsverfahrens nicht unter den Begriff der Prozesskosten fallen. In allen Fällen waren aber nur die Kosten der Scheidung abziehbar, nicht die Scheidungsfolgekosten.

• Scheidungsfolgekosten: Zu den Scheidungsfolgekosten, also den Kosten für die Verfahren über Versorgungsausgleich, Unterhalt, Umgangsrecht und die Vermögensauseinandersetzung, hat der Bundesfinanzhof bereits entschieden und festgestellt, dass ein Abzug nicht in Frage kommt. Das gilt auch bei einem Verbundurteil, in dem diese Punkte gemeinsam mit der Scheidung entschieden werden. Da diese Aspekte der Scheidung auch ohne Mitwirkung des Familiengerichts geregelt werden könnten, sind die dadurch entstehenden Prozesskosten nicht zwangsläufig.

Vertragliche Kaufpreisaufteilung ist maßgebend für Abschreibung

Beim Kauf eines bebauten Grundstücks ist der Kaufpreis in den nicht abschreibbaren Anteil für Grund und Boden und den abschreibbaren Anteil für das Gebäude aufzuteilen. Dazu hat der Bundesfinanzhof nun entschieden, dass eine vertragliche Aufteilung des Kaufpreises Vorrang vor der Aufteilungsmethode der Finanzverwaltung hat. Laut dem Urteil ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude dann maßgeblich für die Abschreibung auf das Gebäude, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung spielt allerdings dann keine Rolle, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Darüber muss im Einzelfall das Finanzgericht auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung der das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumstände entscheiden.

Energetische Sanierung als anschaffungsnaher Aufwand

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind wie der Kaufpreis über 50 Jahre abzuschreiben. Dazu zählen alle Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren ab Anschaffung, wenn sie insgesamt 15 % des Kaufpreises übersteigen. Eine energetische Sanierung im Jahr nach der Anschaffung sieht das Finanzgericht Nürnberg als Modernisierung an, weil dadurch der Wohnkomfort und die Wärmedämmung an moderne Standards angepasst werden. Das Argument, es handle sich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand, hatte keinen Erfolg. Auch der Verweis auf die staatlich gewünschte Optimierung der Energieeinsparung blieb erfolglos.

Unselbständige Gebäudeteile sind nicht selbstständig abschreibbar

Gebäude gelten bei der Abschreibung zusammen mit ihren unselbständigen Gebäudeteilen als Einheit. Auch wenn die individuelle Nutzungsdauer eines bestimmten Gebäudeteils kürzer ist als die Nutzungsdauer des Gebäudes selbst, kann dieser Gebäudeteil nicht selbstständig abgeschrieben werden. Das Finanzgericht Bremen hat daher die separate Abschreibung eines Dachgeschossumbaus verwehrt, nachdem das Dachgeschoss speziell auf die Anforderungen des Mieters entsprechend umgebaut wurde und über die 15jährige Laufzeit des Mietvertrags abgeschrieben werden sollte.

Wechselrichter als notwendige Hilfsanlage für Solarstrom

Wechselrichter, mit denen der in einer Photovoltaikanlage erzeugte Gleichstrom in marktfähigen Wechselstrom umgewandelt wird, sind nach Ansicht des Bundesfinanzhofs für die Stromerzeugung erforderliche Neben- und Hilfsanlagen. Infolgedessen ist der zur Kühlung oder zur Beheizung solcher Wechselrichter eingesetzte Strom von der Stromsteuer befreit.

Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist in einigen Regionen angespannt und wird durch den Zuzug vieler Flüchtlinge weiter belastet. Vor allem in Großstädten fehlen Wohnungen. Daher hat die Bundesregierung nun einen Gesetzentwurf zur Einführung einer steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vorgelegt. Mit der Einführung einer zeitlich befristeten Sonderabschreibung soll die Schaffung neuer Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment in ausgewiesenen Fördergebieten gefördert werden.

• Neubau: Eine Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn die Immobilie neu hergestellt oder als Neubau angeschafft wird. Ein Gebäude gilt als neu, wenn es bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Als Anreiz für eine zügige Investitionsentscheidung wird die Sonderabschreibung zudem auf Gebäude beschränkt, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2016 und dem 31. Dezember 2018 gestellt wird. Auch bei der Anschaffung eines neuen Gebäudes kommt es auf das Datum des Bauantrages an. Der Zeitpunkt der Fertigstellung spielt dagegen für die Sonderabschreibung keine Rolle. Allerdings kann die Sonderabschreibung erstmals im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung erfolgen.

  

• Sonderabschreibung: Die Sonderabschreibung soll im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und im darauf folgenden Jahr bis zu 10 %, im dritten Jahr bis zu 9 % betragen. Zusammen mit der regulären Abschreibung können somit innerhalb des Förderzeitraums insgesamt bis zu 35 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden.

• Baukostenlimit: Wohnungen mit hohem Standard bedürfen nach Ansicht der Regierung keiner staatlichen Förderung und werden vollständig von der Förderung ausgeschlossen. Die Förderung setzt daher die Einhaltung einer Baukostenobergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche voraus, wovon maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gefördert werden. Die Grenzen gelten ausschließlich für das Gebäude selbst. Grundstück und Außenanlagen bleiben unberücksichtigt.

• Zweckbindung: Begünstigt sind nur die Kosten, die anteilig auf die Wohnfläche entfallen. Betrieblich oder anderweitig genutzte Gebäudeteile sind von der Förderung ausgeschlossen. Außerdem müssen die begünstigten Flächen mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung der Vermietung zu Wohnzwecken dienen. Die Einhaltung der zehnjährigen Zweckbindung muss der Immobilienbesitzer nachweisen, und zwar auch dann, wenn das Gebäude innerhalb der 10-Jahres-Frist veräußert wird. Ein Verstoß führt zur rückwirkenden Streichung der Sonderabschreibung.

• Fördergebiet: Die Sonderabschreibung soll nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. Die Förderung ist daher auf ein ausgewiesenes Fördergebiet beschränkt, das an die Mietenstufen des Wohngelds anknüpft. Gemeinden mit den Mietenstufen IV bis VI, deren Mietenniveau um mindestens 5 % über dem Bundesdurchschnitt liegt, sollen zum Fördergebiet gehören. Seit Inkrafttreten der Wohngeldreform am 1. Januar 2016 beruhen die Mietenstufen auf den Mietniveaus zum 31. Dezember 2013. Zusätzlich werden auch Gebiete mit Mietpreisbremse und Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze in das förderfähige Gebiet einbezogen.

• Befristung: Neben der Beschränkung auf Bauanträge zwischen dem 1. Januar 2016 und dem 31. Dezember 2018 kann die Sonderabschreibung letztmalig im Jahr 2022 in Anspruch genommen werden. Um die volle Sonderabschreibung zu nutzen, muss die Wohnung also spätestens im Jahr 2020 fertiggestellt sein.

Neuregelung der Immobilienfinanzierung

Mit dem Gesetz zur Umsetzung der EU-Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge soll die Vergabe von Immobilienkrediten umfassend neu geregelt werden. Die Richtlinie harmonisiert EU-weit die Vorgaben zur Darlehensvergabe und -vermittlung und führt zu Änderungen im gesamten Prozess der Immobilienkreditvergabe - von der Werbung über die Kreditwürdigkeitsprüfung bis hin zu Beratungsleistungen. Gelten sollen die Vorschriften sowohl für Darlehensgeber als auch Vermittler. Deutschland muss die Richtlinie bis zum 21. März 2016 in nationales Recht umsetzen und wird diese Frist nach aktuellem Stand auch gerade so einhalten können.

In dem Gesetz ist vorgesehen, dass schon zur Erstellung der vorvertraglichen Informationen die Kreditwürdigkeit des Interessenten zu prüfen ist. Diese Prüfpflicht soll auch zivilrechtlich mit Sanktionsmöglichkeiten ausgestaltet werden. Die Banken werden also in Zukunft deutlich mehr prüfen müssen, was auch die Darlehen verteuern kann. Ist der Interessent nicht kreditwürdig, soll es künftig verboten sein, einen Vertrag abzuschließen.

Ein weitgehendes Verbot ist zudem für Koppelungsgeschäfte vorgesehen, sofern das gekoppelte Finanzprodukt nicht ausnahmsweise im Interesse der Verbraucher liegt. Daneben sollen Vorgaben für die Beratung bei der Darlehnsvergabe rechtlich normiert werden. Ebenso wird die Berechnung des effektiven Jahreszinses einheitlich geregelt. Immobiliendarlehensvermittler sollen sich künftig registrieren lassen. Weiterhin sollen die Zulassungsvoraussetzungen in der Gewerbeordnung verschärft werden.

Als Umsetzung des Koalitionsvertrages soll künftig der Honorar-Immobiliendarlehensberater eingeführt werden. Ebenfalls auf eine Vereinbarung der Koalition geht das Vorhaben zurück, die Banken dazu zu verpflichten, bei dauerhafter und erheblicher Überziehung des Kontos eine Beratung über kostengünstigere Alternativen zur genutzten Überziehungsmöglichkeit anzubieten.

Kurz vor Verabschiedung des Gesetzes hat der Bundestag noch drei wesentliche Punkte hinzugefügt. Zum einen soll für bestimmte ältere Wohnimmobilienkredite, für die aufgrund höchstrichterlicher Rechtsprechung wegen einer ungültigen Widerrufsbelehrung derzeit ein unbegrenztes Widerrufsrecht besteht, das Widerrufsrecht drei Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes enden. Weiterhin soll künftig auch bei Null-Prozent-Finanzierungen ein Widerrufsrecht gelten. Bisher können Immobilienkäufer nämlich durch eine solche Finanzierung dazu verlockt werden, für sie unvorteilhaften Regelungen zuzustimmen, und können dies nach geltender Rechtslage nicht mehr widerrufen.

Eine weitere Regelung hat nichts mit Immobilien zu tun, wurde aber mit ins Gesetz aufgenommen, um das Gesetzgebungsverfahren abzukürzen. Bei der Bilanzierung von Pensionsrückstellungen soll sich der dafür zu verrechnende Zinssatz künftig nach den Kapitalmarktzinsen der letzten 10 Jahre richten statt wie bisher 7 Jahre. Damit sollen die Auswirkungen der anhaltenden Niedrigzinsphase auf die vorgeschriebenen Rückstellungen gedämpft werden. Die Bundessteuerberaterkammer hat in einer Stellungnahme dagegen einen Zeitraum von 12 bis 15 Jahren vorgeschlagen.

Ehegattenübergreifender gewerblicher Grundstückshandel

Einen gewerblichen Grundstückshandel unterstellt das Finanzamt immer dann, wenn ein Steuerzahler innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft. Dabei kann auch eine vom Ehepartner verkaufte Immobilie in bestimmten Fällen mitzählen. Wenn nämlich ein Ehegatte eine seiner vier Immobilien dem anderen Ehegatten schenkt, der sie kurz darauf verkauft, sieht zumindest das Finanzgericht Düsseldorf ausreichend Grund dafür, auch diesen Verkauf dem ersten Ehegatten zuzurechnen. Das Finanzgericht sieht hier einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten und hat festgestellt, dass durch die spätere Gewerblichkeit des Grundstücksverkaufs auch die verschenkte Immobilie bereits von Anfang an zum Umlaufvermögen des gewerblichen Grundstückshandels gehört hat. Damit sei die Schenkung als gewinnrealisierende Entnahme zu werten.

Einkünfteerzielungsabsichtbei Gewerbeimmobilien

Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist immer eine Überschusserzielungsabsicht zu prüfen. In die Prognoserechnung können aber auch später eintretende Ereignisse oder Tatsachen einbezogen werden, insbesondere Veränderungen, die vom Eigentürmer in Reaktion auf hohe Werbungskostenüberschüsse vorgenommen werden, und die zu einer künftigen Verbesserung der Einnahmensituation führen. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden, der die Prognoserechnung des Finanzamts für unzutreffend hielt.

Abschreibung nach mittelbarer Grundstücksschenkung

Wer eine Immobilie erbt oder als Schenkung erhält, kann die Abschreibung des Erblassers oder Schenkers fortführen. Das gilt auch für eine mittelbare Schenkung, bei der statt der Immobilie ein Geldbetrag mit der Auflage verschenkt wird, davon den Immobilienkauf zu finanzieren. Für das Niedersächsische Finanzgericht ist so eine mittelbare Schenkung nicht anders zu behandeln als eine direkte Schenkung. Zwar stellt der bezahlte Kaufpreis für den Beschenkten keinen echten Aufwand dar, weil das Geld dafür nicht von ihm stammt. Allerdings sei der Kauf wirtschaftlich dem Schenker zuzurechnen, der mit der Schenkung - ob nun direkt oder mittelbar - auch seinen Anspruch auf Abschreibung an den Beschenkten überträgt.