Ratgeber

Alte Regelung beim anschaffungsnahen Aufwand

Mit dem Steueränderungsgesetz 2003 wird die jüngst vom Bundesfinanzhof getroffene Rechtsprechung zum anschaffungsnahen Aufwand wieder rückgängig gemacht. Der Bundesfinanzhof hatte entschieden, dass ein anschaffungsnaher Aufwand nur dann vorliegt, wenn gleichzeitig eine deutliche Steigerung des Wohnwertes eintritt. In Zukunft gilt dann wieder die bisherige Verwaltungsauffassung, nach der alle Aufwendungen, die 15 % des Kaufpreises übersteigen und innerhalb einer Frist von drei Jahren nach dem Kauf erfolgen, als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand gelten und somit nur über die Gesamtlebensdauer der Immobilie abschreibbar sind.

Vermietungsmodell für Ehepartner

Der Bundesfinanzhof hat abgesegnet, dass im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung ein Ehegatte dem anderen eine am Beschäftigungsort gelegene Wohnung vermieten kann. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag fremdübliche Bedingungen vereinbart werden.

Eine solche Vermietung ist kein Rechtsmissbrauch, wie die Finanzverwaltung meinte. Der Ehepartner kann frei über sein Eigentum und damit über eine Vermietung entscheiden. Dies führte im entschiedenen Fall zur Berücksichtigung steuerlicher Verluste aus der Vermietung.

Kinderzulage auch ohne Bezug von Kindergeld

Der Anspruch auf die Kinderzulage setzt voraus, dass Sie im jeweiligen Kalenderjahr des Förderzeitraums auch einen Kinderfreibetrag oder Kindergeld erhalten. Dabei ist die Kinderzulage bereits dann in voller Höhe zu gewähren, wenn Sie für mindestens einen Monat des Kalenderjahres im Förderzeitraums einen Kinderfreibetrag oder Kindergeld erhalten. Das gilt auch dann, wenn Sie im ersten Jahr der Förderung nur für wenige Monate vor Beginn der Nutzung der geförderten Wohnung einen Anspruch auf Kinderfreibeträge oder Kindergeld hatten.

Das ist so, weil für die Kinderzulage die Verhältnisse zu Beginn der Eigennutzung der geförderten Wohnung maßgeblich sind. Zu diesem Zeitpunkt müssen die Bedingungen für die Inanspruchnahme der Kinderzulage gegeben sein. Da der Förderzeitraum aber das gesamte Jahr der Herstellung oder Anschaffung umfasst, genügt es, dass Sie zu irgendeinem Zeitpunkt des betreffenden Jahres - auch vor Beginn der Selbstnutzung - einen Kinderfreibetrag oder Kindergeld erhalten haben.

Rückwirkender Verlust der Kinderzulage

Genauso wie bei der Gewährung des Kindergelds kommt es bei der Kinderzulage zur Eigenheimförderung darauf an, dass Ihr Kind die für das Kindergeld maßgebliche Einkunftsgrenze nicht überschreitet. Stellt sich nachträglich heraus, dass die Einkünfte und Bezüge Ihres Kindes, für dass Sie eine Kinderzulage erhalten haben, diese Einkunftsgrenze in einem Jahr übersteigen, entfällt die Kinderzulage rückwirkend mit Beginn des Kalenderjahres, in dem die Einkunftsgrenze überschritten wurde. Eine Regelung dahingehend, dass der Anspruch auf die Kinderzulage erst mit Wirkung des darauf folgenden Kalenderjahres wegfällt, wird weder von den Behörden noch von der Rechtsprechung akzeptiert.

Fehlende Überschusserzielungsabsicht

Vermieten Sie eine Wohnung zu einem Preis, der deutlich unter der üblichen Marktmiete liegt, kann dies ein Indiz für das Fehlen der Überschusserzielungsabsicht sein, womit das Finanzamt den Verlustabzug aus der Vermietung verweigern wird. Zu diesem Indiz müssen allerdings noch andere Umstände hinzukommen, um die Überschusserzielungsabsicht konkret verneinen zu können. Diese Umstände müssen die gesamte Situation als ungewöhnlich kennzeichnen.

Beispiel: Sie vermieten eine Wohnung an Ihr Kind. Die Miete liegt erheblich unter der Marktmiete. Sie haben zudem die Nebenkostenregelung getroffen, dass die Nebenkosten zwischen Ihnen und Ihrem Mieter einvernehmlich ohne konkrete Aufteilung abgerechnet werden. Eine Regelung über Reinigungs- und Gartenarbeiten wurde überhaupt nicht getroffen.

Ein wie im Beispiel beschriebener Mietvertrag hält dem Fremdvergleich nicht statt. Hier würden die Gesamtumstände für die Verneinung der Überschusserzielungsabsicht sprechen, da ein krasses Missverhältnis zwischen den Kosten der Anschaffung bzw. Herstellung der Wohnung und der vereinbarten Miete besteht.

Wirtschaftlicher Eigentümer eines Grundstücks

Haben Sie auf einem fremdem Grundstück für eigene Rechnung ein eigengenutztes Haus errichtet, können Sie als wirtschaftlicher Eigentümer dieses Grundstücks angesehen werden. Voraussetzung ist, dass Ihnen für den Fall der Nutzungsbeendigung ein Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts des Gebäudes zusteht. Ein solcher Anspruch kann sich aus einer vertraglichen Vereinbarung oder aus dem Gesetz ergeben.

Sind Sie aufgrund eines solchen Anspruchs als wirtschaftlicher Eigentümer anerkannt, sind Sie zur Inanspruchnahme der Wohneigentumsförderung berechtigt. Die Auffassung, dass ein auf fremdem Grund und Boden errichtetes Gebäude dem Bauenden nicht zugerechnet werden kann, ist nicht mehr aktuell.

Abgrenzungen bei Renovierungsarbeiten

Renovierungskosten können entweder als Werbungskosten oder als Herstellungskosten geltend gemacht werden. Werbungskosten haben den Vorteil, dass sie vollständig gegen die Einnahmen im betreffenden Veranlagungszeitraum aufgerechnet werden können. Bei den Herstellungskosten ist dagegen nur eine Abschreibung nach den üblichen Maßstäben möglich.

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes können die Aufwendungen für Renovierungen, die zu einer deutlichen Anhebung des Gebrauchswertes führen, nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Soweit die Arbeiten allerdings lediglich zur Erhaltung der Wohnsubstanz führen, ist - entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung - eine Absetzung als Werbungskosten möglich. Entscheidendes Kriterium ist die Betriebsbereitschaft des Gebäudes gewesen, welche durch die von der Klägerin vorgenommenen Arbeiten nicht erst herbei geführt worden ist. Diese hatte umfangreiche Arbeiten an Fußböden, Fenstern und Türen vornehmen lassen, was die unterlegene Finanzverwaltung als Herstellungsarbeiten anstelle von Ausbesserungsarbeiten ansehen wollte.

Kinderzulage auch bei auswärtigem Studium

Damit Sie auch die Kinderzulage im Rahmen der Eigenheimförderung erhalten, muss Ihr Kind zu Ihrem Haushalt gehören. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese Haushaltszugehörigkeit auch dann nicht verloren geht, wenn Ihr Kind auswärts studiert und eine eigene Wohnung am Studienort bezieht. Solange der Sohn oder die Tocher dort keinen selbständigen Haushalt führt und regelmäßig zu den Eltern zurück kommt, etwa an Wochenenden und in den Semesterferien, dann gilt das nach wie vor als Haushaltszugehörigkeit zum Haushalt der Eltern.

In einem weiteren Urteil haben die Richter des Bundesfinanzhofs außerdem entschieden, dass ein Anspruch auf die Kinderzulage auch dann besteht, wenn das Kind später aus dem Haushalt auszieht und die ihm unentgeltlich überlassene Wohnung bezieht. Einzige Voraussetzung: Das Kind muss zum Zeitpunkt der Anschaffung noch Teil des Haushaltes gewesen sein.

Eigenheimzulage auch für Erweiterungen

Die Eigenheimzulage kann Ihnen auch für einen Erweiterungsbau gewährt werden. Die Bedingungen dafür lassen sich kurz zusammenfassen:

• Neuer Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand

• Erweiterung einer bereits vorhanden Wohnung

• Nutzung zu eigenem Wohnzweck

Unter einer Erweiterung wird das Schaffen von neuem Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand verstanden. Voraussetzung für die Begünstigung Ihres Erweiterungsbaus ist zunächst, dass die Erweiterung einer schon vorhandenen Wohnung zugerechnet werden kann. Förderzweck soll hier nämlich die Begünstigung der Herstellungskosten für Erweiterungen an Ihrer Wohnung sein, deren Wohnfläche Sie vergrößern. Darüber hinaus ist für die Gewährung der Eigenheimzulage Voraussetzung, dass Sie die Wohnung und die Erweiterung zu eigenen Wohnzwecken nutzen.

Urteil zum gewerblichen Grundstückshandel

Nach bisheriger ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wird ein gewerblicher Grundstückshandel erst dann angenommen, wenn innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb oder der Bebauung mehr als 3 Immobilienobjekte verkauft werden. Werden weniger als 4 Objekte in dem Zeitraum verkauft, so müssen besondere Anzeichen vorliegen, um einen gewerblichen Grundstückshandel anzunehmen. Solche Anzeichen können nach der bisherigen Rechtsprechung ein Verkauf vor der Bebauung, eine Bebauung nach den Wünschen des Erwerbers oder eine Einschaltung des Bauunternehmens des Bebauers sein. Nunmehr hat der Bundesfinanzhof in einem neuen Urteil weitere Indizien für einen gewerblichen Grundstückshandel festgelegt:

• Das Bauprojekt wird nur kurzfristig finanziert.

• Bereits während der Bauphase wird die Veräußerungsabsicht dokumentiert, es werden z.B. Anzeigen aufgegeben oder ein Makler beauftragt.

• Bereits vor Fertigstellung wird ein Vorvertrag mit einem künftigen Erwerber geschlossen.

• Bei der Veräußerung werden Gewährleistungspflichten übernommen, die den bei Privatverkäufen üblichen Rahmen überschreiten.

Es kommt also immer darauf an, ob dem Verkäufer nachgewiesen werden kann, dass er von vornherein zum Verkauf entschlossen war.

Steuerpläne: Schlechte Zeiten für Vermieter

Auch Vermieter werden von den Steuererhöhungen der Regierungskoalition nicht verschont. Im Steuervergünstigungsabbaugesetz sind gleich eine ganze Reihe von Regelungen enthalten, die Sie betreffen können:

• Die degressive AfA wird ganz entfallen. Stattdessen gibt es nur noch die lineare AfA. Somit können Sie vermietete Gebäude, die nach Verabschiedung des Gesetzes angeschafft wurden, nur noch mit einheitlich 2 % pro Jahr abschreiben.

• Bisher galt für den vollen Werbungskostenabzug für eine vermietete Immobilie, dass die Miete mindestens 50 % der ortsüblichen Miete betragen muss. Dies wurde besonders unter Verwandten gerne zu verlustbringenden und damit steuersparenden Gestaltungen genutzt. Dieser Satz wird nun auf 75 % erhöht.

• Lange Zeit wurden Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung einer Immobilie gemäß der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs als Anschaffungs- oder Herstellungskosten behandelt, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach Kauf anfielen und 15 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten überstiegen (sog. anschaffungsnaher Herstellungsaufwand). Vor kurzem hat der BFH seine Rechtsprechung jedoch zu Gunsten der Vermieter geändert und sah den anschaffungsnahen Herstellungsaufwand nur noch in Ausnahmefällen als gegeben an. Das Gesetz sieht vor, die alte Praxis nunmehr gesetzlich festzuschreiben, wodurch die neue Rechtsprechung praktisch ausgehebelt wird.

Noch sind diese Regelungen nicht Gesetz, und es besteht die Hoffnung, dass insbesondere der Bundesrat noch die eine oder andere Änderung herbeiführt. Sie sollten sich als Vermieter allerdings schon einmal vorsorglich auf die genannten möglichen Steuernachteile einstellen.

Steuerpläne: Kürzung der Eigenheimzulage

Drastische Einschnitte bei der Eigenheimförderung stecken in den Steuerplänen der Bundesregierung: Die bisherige, 8 Jahre laufende Grundförderung von 2.556 Euro für Neubauten und 1.278 Euro für Altbauten entfällt komplett. Dafür kommt eine allgemeine Grundförderung für Familien von 1.000 Euro, zuzüglich einer Kinderzulage von 800 Euro (bisher 767 Euro). Damit wird also nicht mehr zwischen Alt- und Neubauten unterschieden, und eine Förderung erhalten in Zukunft nur noch Steuerpflichtige mit Kindern.

Die Eigenheimförderung wird auch dann gewährt, wenn der oder die Eigenheimerwerber erst innerhalb von vier Jahren nach der Anschaffung oder Fertigstellung ein Kind bekommen. In diesem Fall beginnt der Förderzeitraum im Jahr der Geburt des Kindes. Weitere Kinder werden dann nur noch bis zum Ende des Förderzeitraumes berücksichtigt, verlängern diesen aber nicht weiter.

Auch bei den Einkunftsgrenzen gibt es eine Änderung - bereits zum zweiten Mal seit Antritt der rot-grünen Regierungskoalition 1998. Bisher war förderberechtigt, wer in einem Zeitraum von zwei Jahren nicht mehr als 81.807 Euro als Alleinstehender oder 163.614 Euro bei zusammen veranlagten Ehepaaren an Einkünften hatte. Diese Grenzen werden ab 2003 auf 70.000 Euro für Alleinstehende und 140.000 Euro für Ehegatten reduziert. Die Erhöhung dieser Einkunftsgrenzen für jedes Kind zwar beibehalten, allerdings wird der Erhöhungsbetrag um ein Drittel von 30.678 Euro auf 20.000 Euro gekürzt.

Alle Änderungen sollen ab dem 1. Januar 2003 gelten. Nichts ändert sich für diejenigen, die jetzt schon die Eigenheimförderung erhalten. Auch wer bis zum 31.12.2002 den Bauantrag stellt oder den Kaufvertrag für eine Immobilie abschließt, kann noch die Förderung nach den alten Regeln in Anspruch nehmen. In gewissen Fällen kann allerdings auch die neue Förderung günstiger sein, zum Beispiel beim Erwerb eines Altbaus, wenn der Erwerber mindestens drei Kinder hat.

Zinsgünstiges Darlehen durch Angehörige

Im Sinne des Eigenheimzulagengesetzes ist eine Wohnungsüberlassung nur dann unentgeltlich, wenn für sie keinerlei Entgelt gezahlt wird. Ein zinsverbilligtes Darlehen durch einen Angehörigen, dem Sie die Wohnung überlassen haben, stellt aber ein Entgelt dar.

Hat der Wohnungsnutzer Ihnen als Wohnungseigentümer ein zinsverbilligtes Darlehen (als zinsverbilligt gelten Darlehen aus steuerlicher Sicht, wenn der Zinssatz unter 5,5 % p.a. liegt) gewährt und steht dieses Darlehen in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Wohnungsüberlassung, so liegt eine förderungsschädliche Gegenleistung vor. Gegenleistungen gleich welcher Art sind in Bezug auf die Eigenheimzulage förderungsschädlich.

Geleistete Anzahlungen als Werbungskosten

Schlägt Ihr Bauprojekt fehl, mit dem Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen wollten, müssen Sie die auf geleistete Anzahlungen gemachten Sonderabschreibungen rückgängig machen. Die geleisteten Anzahlungen können Sie steuerlich aber dennoch geltend machen: Sie können sie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Jahr der Zahlung abgezogen werden. Hier gilt nämlich das sogenannte Zu- und Abflussprinzip.

Unerheblich ist es, dass Sie die Anzahlungen möglicherweise erst ein Jahr später zurückerhalten. Die Rückzahlung der geleisteten Anzahlungen muss im Jahr der Erstattung als positive Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden.

Asbestsanierung als außergewöhnliche Belastung

Aufwendungen für Asbest-Sanierungsmaßnahmen an einem selbstgenutzten Einfamilienhaus können Sie als außergewöhnliche Belastung geltend machen. Voraussetzung dafür ist lediglich, dass Sie vor der Durchführung der entsprechenden Maßnahmen ein amtliches Gutachten haben erstellen lassen, das eine konkrete Gesundheitsgefahr für Sie und Ihre Familie durch eindringende Asbestfasern nachweist.

Grundstücksübertragung in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft

Grundstücksübertragungen zwischen Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sind nicht von der Grunderwerbsteuer befreit. Damit besteht ein deutlicher Unterschied zur Grundstücksübertragung zwischen Partnern einer Ehe im Sinne des bürgerlichen Rechts: Eine Grundstücksübertragung zwischen Partnern einer Ehe im Sinne des bürgerlichen Rechts ist nämlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Diese Steuerbefreiung ist ausdrücklich gesetzlich geregelt. Die gesetzliche Regelung ( § 3 Nr. 4 GrEStG ) ist eindeutig und bedarf keiner Auslegung. Eine Übertragung auf eine nichteheliche Lebensgemeinschaft ist nicht möglich. Darin liegt auch kein Verstoß gegen das Grundgesetz. Das Grundgesetz fordert gerade keine übereinstimmenden steuerrechtlichen Regelungen für Ehe und nichteheliche Lebensgemeinschaft.