Ratgeber

Die Finanzplanung der Großen Koalition

Zur Finanzierung ihrer Pläne und Begrenzung der Staatsverschuldung haben sich die Koalitionspartner für die nächsten Jahre im Wesentlichen eine Mischung aus Privilegienkürzungen und Steuererhöhungen ausgedacht. Die geplanten Maßnahmen im Einzelnen:

• Mehrwertsteuer: Die meisten Schlagzeilen hat die Erhöhung der Mehrwertsteuer gemacht. Geplant ist eine Anhebung des vollen Mehrwertsteuersatzes um 3 % auf 19 % zum 1. Januar 2007. Der ermäßigte Satz bleibt bei 7 %.

• Reichensteuer: Dem Sozialneid ist dieser Begriff zu verdanken, hinter dem sich eine Erhöhung des Spitzensteuersatzes um 3 % ab einem jährlichen Einkommen von 250.000 Euro (Ledige) oder 500.000 Euro (Verheiratete) verbirgt. Davon ausgenommen bleiben Familienunternehmen, die genauen Abgrenzungskriterien stehen jedoch noch nicht fest.

• Eigenheimzulage: Die Eigenheimzulage soll ab 2006 ersatzlos gestrichen werden. Wer noch in diesem Jahr kauft oder baut, erhält die Zulage jedoch noch für maximal acht Jahre.

• Entfernungspauschale: Die Entfernungspauschale wird zwar nicht ersatzlos gestrichen, allerdings zukünftig erst ab dem 21. Kilometer in einer Höhe von 0,30 Euro pro Entfernungskilometer gewährt.

• Steuerfreie Zuschläge: Grundsätzlich bleiben Zuschläge auf Sonntags-, Feiertags- und Nachtarbeit unter 50 Euro Stundenlohn steuerfrei, ab einem Stundenlohn von 25 Euro unterliegen sie zukünftig aber der Sozialversicherungspflicht.

• Versicherungssteuer: Analog zur Anhebung der Mehrwertsteuer soll auch die Versicherungssteuer um 3 % auf dann 19 % steigen.

• Unternehmenssteuerreform: Für den 1. Januar 2008 ist eine grundlegende Unternehmenssteuerreform geplant, die die Besteuerung von Unternehmen vereinfachen und rechtsformneutral gestalten soll. Mehr als diese Ankündigung ist noch nicht bekannt.

• Rentenversicherung: Beschlossen ist bis jetzt nur, dass das Renteneintrittsalter schrittweise auf 67 Jahre steigen soll, wobei weiter ohne Abschläge in Rente gehen kann, wer 45 Beitragsjahre voll hat. Außerdem ist absehbar, dass der Beitrag zur Rentenversicherung zum 1. Januar 2007 auf 19,8 oder 19,9 % steigen wird.

• Arbeitslosenversicherung: Hier findet ausnahmsweise eine Entlastung von Arbeitgebern und Arbeitnehmern statt - gleichzeitig mit der Erhöhung der Mehrwertsteuer soll der Beitrag zur Arbeitslosenversicherung um 2 % auf 4,5 % sinken.

• Abschaffung der Ich-AG: Neue Ich-AGs können nur noch bis zum 30. Juni 2006 angemeldet werden. Danach soll ein neues Instrument zur Existenzgründungsförderung geschaffen werden.

• Arbeitslosengeld II: Im Osten gibt es zukünftig denselben Regelsatz wie im Westen, also 345 Euro monatlich. Junge Arbeitslose unter 25 Jahren haben zukünftig aber keinen eigenen Anspruch mehr auf Arbeitslosengeld II, sondern sie werden in die Bedarfsgemeinschaft ihrer Eltern eingerechnet.

Einkünfteerzielungsabsicht bei Fremdvermietung

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass Sie beabsichtigen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften - auch wenn sich letztlich ein Werbungskostenüberschuss ergibt. Allein die Tatsache, dass die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen, reicht nicht, um Ihre Einkünfteerzielungsabsicht in Frage zu stellen. Von diesem Grundsatz sind Ausnahmen nur dann möglich, wenn besondere Umstände vorhanden sind, die gegen das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht sprechen.

Ein krasses Missverhältnis zwischen Mieteinnahmen und Schuldzinsen aufgrund der gewählten Finanzierung ist jedoch kein solcher Umstand. Es kommt nicht darauf an, ob Sie tatsächlich einen Überschuss erzielen konnten, denn es kommt nicht auf den verwirklichten, sondern den typischen Geschehensablauf an. Und der wiederum spricht für eine Einkünfteerzielungsabsicht.

Abstandszahlungen an Mieter sind keine Werbungskosten

Entschädigungen, die Sie als Vermieter an Ihren Mieter für dessen vorzeitigen Auszug leisten, weil Sie die Immobilie selbst nutzen wollen, sind nicht als Werbungskosten abziehbar. Begründet wird dies damit, dass Werbungskosten nur Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen sind. Die Abstandszahlungen dienen jedoch nicht der Einnahmeerzielung, sondern dazu, Ihre Vermietertätigkeit zu beenden. Folglich sind sie durch Ihre private Lebensführung veranlasst und können somit nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Eigenheimzulage trotz Wanddurchbruchs

Das Gesetz begünstigt die Herstellung oder Anschaffung einer selbstgenutzten Wohnung. Die Eigenheimzulage wird für das Jahr der Anschaffung und die folgenden sieben Jahre für jedes Kalenderjahr gewährt, indem Sie die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzen oder einem nahen Angehörigen überlassen. Diese Voraussetzungen sind nach Auffassung des Finanzgerichts Schleswig-Holstein auch erfüllt, wenn Sie eine Wohnung erwerben und diese durch einen Wanddurchbruch mit einer Wohnung verbinden, die sich bereits in Ihrem Eigentum befindet.

Die Verbindung der beiden Wohnungen ändert am Fördertatbestand der Anschaffung der zweiten Wohnung und der Eigennutzung dieser Wohnung nichts. Zudem geht die Wohnungseigenschaft der neu erworbenen Wohnung durch die Verbindung mit der bereits vorhandenen Wohnung nicht verloren. Diese Maßnahme ist unschädlich und ändert nichts daran, dass Sie ab dem Zeitpunkt der Nutzung der angeschafften Wohnung zu eigenen Wohnzwecken einen Anspruch auf Bewilligung der Eigenheimzulage haben.

Darlehenszinsen bei einer Teilvermietung

Der Bundesfinanzhof musste sich mit dem Werbungskostenabzug für Zinsen bei einem nur teilweise vermieteten Gebäude befassen. Seine Entscheidung: Darlehenszinsen werden als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt, wenn Sie die - gesondert ausgewiesenen - Anschaffungskosten eines der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteils tatsächlich mit den Darlehensmitteln beglichen haben. Haben Sie ein Darlehen aufgenommen, das höher als die Anschaffungskosten ist, sind die Zinsen als Werbungskosten nur dann abziehbar, wenn Sie die Anschaffungskosten des betreffenden Gebäudeteils tatsächlich und in einer gesonderten Zahlung aus den Darlehensmitteln bestritten haben.

Eigenheimzulage neben Steuervergünstigungen im Ausland?

Die Oberfinanzdirektion (OFD) Frankfurt hat darauf hingewiesen, dass ausschließlich Ehegatten bei einem Erstobjekt gleichzeitig die Eigenheimzulage und eine Steuervergünstigung im Ausland für dasselbe selbst genutzte Objekt in Anspruch nehmen können. In allen anderen Fällen führt die Gewährung einer ausländischen Steuerbegünstigung zum Wegfall der Eigenheimzulage.

Eine steuerliche Begünstigung von Aufwendungen für dasselbe selbst genutzte Haus in einem anderen Staat entspricht nämlich der Eigenheimzulage. Die ausländische Steuervergünstigung ist dann als Ereignis mit steuerlicher Rückwirkung zu werten und der Bescheid über die Festsetzung der Eigenheimzulage aufzuheben.

Dieser Hinweis der OFD Frankfurt wird sich auch in der unmittelbaren Praxis auswirken: Die Vordrucke zur Eigenheimzulage werden geändert. So wird der Antrag auf Eigenheimzulage um die entsprechenden Mitteilungspflichten zu Steuervergünstigungen im Ausland ergänzt, und die in den Anleitungen zum Antrag enthaltene Aussage, dass die Eigenheimzulage nicht beansprucht werden kann, wenn der Antragsteller in einem anderen Staat für das Objekt eine steuerliche Begünstigung in Anspruch genommen hat, wird ebenfalls korrigiert: Ehegatten können und dürfen nämlich genau das!

Grundsteuer verfassungswidrig?

Beim Bundesverfassungsgericht ist eine Verfassungsbeschwerde anhängig, die sich gegen die Grundsteuer auf selbstgenutztes Wohneigentum richtet. Die Beschwerdeführer orientieren sich am Beschluss zur Vermögensteuer von 1995, in dem das Bundesverfassungsgericht strenge Grundsätze zur Sollertrags- und Substanzbesteuerung festgelegt hat. Da man aus einer selbstgenutzten Immobilie keine Einkünfte erzielen kann, sei die Grundsteuer in so einem Fall eine unzulässige Substanzbesteuerung. Alle Immobilienbesitzer, die ihr Eigenheim selbst nutzen, können nun mit Hinweis auf die anhängige Verfassungsbeschwerde das Ruhen des Verfahrens beantragen und so später von einem positiven Beschluss profitieren.

Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel

Die Finanzgerichte stellen immer wieder neue Indizienregeln auf zur Beurteilung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Zwar hat der Bundesfinanzhof die Drei-Objekt-Grenze entwickelt, legt aber nichtsdestotrotz auch weiter neue Tatbestände fest, unter denen sie nicht gelten soll. Der Steuerzahler kann daher im Vorhinein kaum noch planen, da er nicht weiß, wie die Finanzverwaltung und die Finanzgerichte entscheiden werden. Dagegen hat sich nun ein Betroffener mit einer Verfassungsbeschwerde gewandt - mit ernüchterndem Resultat. Das Bundesverfassungsgericht hat die Beschwerde abgewiesen und festgestellt, dass die Finanzgerichte zur typisierenden Gesetzesauslegung berechtigt sind. Es ist damit verfassungsgemäß, wenn der Bundesfinanzhof auch weiterhin neue Kriterien mit Indizwirkung festlegt.

Nutzungsänderung führt immer zu Herstellungskosten

Aufwendungen für die Nutzungsänderung eines Gebäudes sind auch dann Herstellungskosten, wenn weder eine Erweiterung noch eine wesentliche Verbesserung vorliegt. Selbst Kleinbeträge gelten in diesem Fall als Herstellungskosten. Entscheidend ist, dass die funktionale und optische Gestaltung auf die neue Nutzungsart ausgelegt ist. Auch Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen sind dann also Herstellungskosten.

Die Rechtsprechung orientiert sich ausschließlich an den Vorgaben des Handelsgesetzbuchs für die Aktivierung von Herstellungskosten. Auch wenn dort die Änderung der Funktions- und Zweckbestimmung nicht extra erwähnt wird, so ist nach herrschender Auffassung in diesen Fällen die Aktivierung bereits unter dem Gesichtspunkt der Substanzmehrung oder wesentlichen Verbesserung geboten. Der Bundesfinanzhof hat in dieser Frage noch nicht endgültig entschieden. Vorläufig ist es daher am besten, wenn Sie dafür sorgen, dass zwischen der Nutzungsänderung und den Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zumindest einige Monate liegen.

Eigenheimzulage wird nicht auf Arbeitslosengeld II angerechnet

Diverse Sozialgerichte durften sich bereits mit der Frage befassen, ob die Eigenheimzulage als eigenes Einkommen beim Arbeitslosengeld II angerechnet wird. Auch wenn die Urteile zunächst uneinheitlich ausfielen, ist es mittlerweile Konsens, dass die Eigenheimzulage zumindest dann nicht als Einkommen gilt, wenn sie tatsächlich zur Herstellung oder Beschaffung einer Immobilie dient. Dazu reicht es aus, dass die Zulage zur Tilgung des Baufinanzierungsdarlehens verwendet wird. Die Regierung arbeitet allerdings auch an einer Korrekturverordnung zu Hartz IV, die dann neben anderen Änderungen auch die Eigenheimzulage explizit von der Anrechnung freistellt.

Nachtragsantrag und Verlängerung einer Baugenehmigung

Aufatmen können alle Bauherren, die 2003 noch schnell einen Bauantrag gestellt haben, um sich die ungekürzte Eigenheimzulage zu sichern. Denn wenn die auf diesen Bauantrag hin erteilte Baugenehmigung abläuft und auf späteren Antrag hin verlängert wird, definiert trotzdem der ursprüngliche Bauantrag den Herstellungsbeginn, der für die Eigenheimzulage maßgeblich ist. Ähnlich verhält es sich mit einer Nachtragsgenehmigung, wenn Sie den Bauantrag später ändern: Bleibt das Bauvorhaben im Wesentlichen unverändert, handelt es sich nach wie vor um denselben Bauantrag. Allerdings ist beim Nachtrag die baurechtliche Beurteilung nicht rechtsverbindlich für das Finanzamt, sondern nur ein wichtiges Indiz für die Bewertung.

Nichts Neues von der Eigenheimzulage

Der Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat hat seine Beratungen über die Abschaffung der Eigenheimzulage einmal mehr vertagt. Damit dürfte sich das Thema für dieses Jahr erledigt haben, denn die nächste Sitzung des Vermittlungsausschusses findet erst am 5. September, also kurz vor der voraussichtlichen Neuwahl des Bundestages statt. Und eine neue Regierung hat vor dem Jahreswechsel nicht mehr genug Zeit für ein so umfangreiches Thema.

Dachneubau bei einer Gebäudeaufstockung

Lassen Sie den maroden Dachstuhl eines Mietshauses abreißen und neu aufbauen, so sind die Kosten dafür sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen. Anders sieht es nach einem Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg aus, wenn das im Rahmen einer Gebäudeaufstockung geschieht. Dann liegen nämlich Herstellungskosten vor, meinen die Richter, und zwar selbst dann, wenn das Dach auch ohne Aufstockung hätte neu gebaut werden müssen und das neue Dach dem alten bis ins Detail gleicht.

Entschädigung ist Einkunft aus Vermietung und Verpachtung

Immer wieder kommt es vor, dass im Zuge von Bauarbeiten und der Errichtung einer baulichen Anlage auf einem Grundstück die Nutzung des Nachbargrundstücks notwendig ist - beispielsweise für Zufahrten oder die Lagerung von Maschinen. Sind Sie der Eigentümer des Nachbargrundstücks und erhalten eine Entschädigung für die Inanspruchnahme Ihres Grundstücks, so ist diese als Einkunft aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

Begründet wird dies damit, dass es sich nicht um den Ausgleich eines Vermögensschadens handelt, sondern um ein Vertragsverhältnis mit wirtschaftlichem Gehalt. Bei diesem Vertragsverhältnis wird einem anderen zeitlich begrenzt unbewegliches Vermögen gegen Entgelt zum Gebrauch oder zur Nutzung überlassen - was der Legaldefinition von Vermietung und Verpachtung entspricht.

Unerheblich ist es, wie die Beteiligten ihr Verhältnis deklarieren. Ebenso ist es unbeachtlich, dass Sie bereits aus Gründen des Nachbarrechts verpflichtet gewesen sind, die entsprechenden Maßnahmen auf Ihrem Grundstück zu dulden, da eine bestehende öffentlich-rechtliche Verpflichtung Sie nicht daran hindert, eine Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt anzunehmen. Es bleibt trotzdem steuerrechtlich eine der Vermietung vergleichbare Nutzungsüberlassung.

Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung

Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Auf Dauer ist die Vermietungstätigkeit dann angelegt, wenn bei Beginn der Vermietung keine Umstände vorliegen, die eine Befristung erkennen lassen.

Haben Sie zunächst einmal den Entschluss gefasst, auf Dauer zu vermieten, verkaufen das vermietete Objekt dann aber später aufgrund eines neuen Entschlusses, ist in der Regel trotzdem die Einkünfteerzielungsabsicht anzunehmen. Als Indiz für das Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht gilt es allerdings, wenn Sie die vermietete Immobilie innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs (bis zu fünf Jahren) seit der Herstellung oder Anschaffung wieder verkaufen.

Unsicherheiten beim gewerblichen Grundstückshandel

Eine nicht steuerbare Vermögensverwaltung ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) überschritten, wenn mehr als 3 Einheiten (Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser) innerhalb von 5 Jahren ab dem Erwerb oder der Errichtung der Objekte wieder veräußert werden. Aber weder auf den 5-Jahres-Zeitraum noch auf die 3-Objekte-Grenze darf man sich verlassen.

Werden Umbaumaßnahmen durchgeführt, so beginnt der 5-Jahres-Zeitraum erst mit der Beendigung der Umbaumaßnahmen. Werden weitere Objekte kurz nach Ablauf des 5-Jahres-Zeitraums verkauft, so werden diese mit berücksichtigt, wenn ein "planmäßiges" Vorgehen anzunehmen ist. Auf ein solches planmäßiges Vorgehen kann bereits aus dem Umstand geschlossen werden, dass mehr als drei Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Auch hat der BFH schon den gewerblichen Grundstückshandel bei An- und Verkauf von nur zwei Grundstücken unterstellt, wenn der Käufer die Grundstücke mit der Absicht erworben hat, sie in jedem Fall wieder zu verkaufen. Ebenso nimmt der BFH einen gewerblichen Grundstückshandel an, wenn ein Gebäude als Ganzes gekauft und dann in Eigentumswohnungen aufgeteilt und wieder verkauft wird.

Aus dieser Rechtsprechung ergibt sich eine erhebliche Unsicherheit, weil niemand genau weiß, wann die Voraussetzungen für einen steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel vorliegen: Entscheidend ist die bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Errichtung bzw. Modernisierung.