Ratgeber

Keine Eigenheimzulage bei gescheitertem Fremdvergleich

Haben Sie eine Wohnung von einem Angehörigen erworben, sollten Sie im Hinblick auf die Eigenheimzulage darauf geachtet haben, dass die Modalitäten einem Fremdvergleich standhalten. Ein Kaufvertrag zwischen Angehörigen, bei dem der Kaufpreis als zinsloses Darlehen ohne Festlegung einer festen Laufzeit des Darlehens und ohne Sicherheiten vereinbart wurde, hält nach der Einschätzung des Finanzgerichts Sachsen-Anhalt dem Fremdvergleich nicht stand. Es sei nicht davon auszugehen, dass bei einer Bank ein Darlehen zu vergleichbaren Bedingungen gewährt worden wäre.

Scheitert der Fremdvergleich bereits an den gerade aufgeführten drei Aspekten, kommt es nicht mehr darauf an, ob die monatlich vereinbarten Tilgungsraten regelmäßig erbracht werden, und der Darlehensgeber trotz seines hohen Alters den vollständigen Rückerhalt des Darlehens nach der statistischen Lebenserwartung erwarten kann. Das Scheitern des Fremdvergleichs hat zur Folge, dass keine Anschaffungskosten im Sinne des Eigenheimzulagengesetzes vorliegen. Da diese aber zwingende Voraussetzung für eine Inanspruchnahme der Eigenheimzulage sind, bedeutet das, dass kein Anspruch auf Eigenheimzulage besteht.

Drittzahlung im abgekürzten Vertragsweg

Schließt ein Dritter im eigenen Namen einen Werkvertrag über Erhaltungsarbeiten an Ihrem vermieteten Grundstück ab und leistet die vereinbarte Vergütung, so können Sie diesen Aufwand auch dann bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehen, wenn der Dritte Ihnen den entsprechenden Betrag zuwendet. Dass nicht Sie selbst, sondern ein Dritter die Aufwendungen bezahlt hat, verhindert nicht die Abziehbarkeit dieser Aufwendungen bei Ihnen. Genauso verhält es sich, wenn ein Dritter auf einen von Ihnen abgeschlossenen Werkvertrag bezahlt.

Degressive AfA für Garagen

Bei Garagen, die nachträglich auf dem Gelände eines großen Mietwohnungskomplexes errichtet worden sind, kann es sich um gegenüber dem Mietwohnkomplex selbstständig abschreibbare "Gebäude" handeln, die dann auch degressiv abgeschrieben werden können. Voraussetzung ist, dass

• ihre Errichtung nicht Bestandteil der Baugenehmigung für das Mietwohngebäude war, und

• kein enger Zusammenhang zwischen der Nutzung der Wohnungen und der Garagen besteht, weil die Zahl der Garagen hinter der Zahl der Wohnungen deutlich zurückbleibt und die Garagen zum Teil an Dritte vermietet sind.

Im Ergebnis besteht damit ein erheblicher Unterschied zu den Garagen von Ein- oder Zweifamilienhäusern.

Keine Eigenheimzulage bei Kauf vom Ehegatten

Der Bundesfinanzhof hat in Fortsetzung seiner bisherigen Rechtsprechung nochmals festgestellt, dass für eine Wohnung, die Sie von Ihrem Ehegatten erworben haben, keine Eigenheimzulage gewährt wird. Für diese Frage ist es unbeachtlich, ob Ihr Ehegatte, der die Wohnung an Sie verkauft, für das veräußerte Objekt keine Förderung in Anspruch genommen hat - unabhängig davon, ob er daran mangels Eigennutzung oder aus sonstigen rechtlichen Gründen gehindert war.

Bindende Wirkung der Bodenrichtwerte für die Grundstücksbewertung

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die von den Gutachterausschüssen ermittelten und dem Finanzamt mitgeteilten Bodenrichtwerte für alle Beteiligten verbindlich sind. Sie können regelmäßig nicht von Gerichten überprüft werden. Den Gutachterausschüssen kommt aufgrund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis und ihrer größeren Ortsnähe eine besondere Kompetenz bei der Feststellung der Bodenrichtwerte für die Bedarfsbewertung zu. Aufgrund dieser Voraussetzungen wurde die Ermittlung der Bodenrichtwerte einer Stelle außerhalb der Steuerverwaltung übertragen.

Ihre Zuständigkeit ist gesetzlich geregelt und verfolgt das Ziel, die Typisierung und Bedarfsbewertung zu vereinfachen. Der mittels der Typisierung vom Gesetzgeber angestrebte Vereinfachungseffekt würde verloren gehen, wenn es möglich wäre, vor Gericht über die vorgenommene Bewertung und die richtige Höhe der Bodenrichtwerte zu streiten.

Als Steuerpflichtiger haben Sie daher lediglich einen Anspruch auf eine Wertermittlung, die dem typisierenden Verfahren entspricht, nicht jedoch auf den Ansatz eines anderen Bodenrichtwerts, der Ihnen korrekter erscheint, der jedoch dem des öffentlich bekannt gemachten Bodenwerts nicht entspricht. Es ist also nicht möglich, einen niedrigeren Wert als den vom Gutachterausschuss angegebenen Bodenrichtwert anzusetzen, lediglich mit dem Argument, dass die Höhe des Bodenrichtwerts unzutreffend ist.

Renovierung einer einzelnen Wohnung in einem Mietshaus

Anschaffungsnaher Aufwand, der zu einer Erhöhung der Herstellungskosten führt, wird angenommen, wenn die Aufwendungen 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Wird nur eine Wohnung im Haus renoviert, dann stellt sich die Frage, ob die 15 %-Grenze nur für diese Wohnung oder für das gesamte Haus gilt. Die Finanzverwaltung vertritt hierzu die Auffassung, dass sich die 15 %-Grenze auf das gesamte Haus bezieht. Anders ist die Situation aber, wenn Eigentumswohnungen erworben worden sind. Dann sind die Renovierungskosten wohnungsbezogen zu sehen.

Grunderwerbsteuer erst nach Wirksamkeit des Kaufvertrages

Es kommt häufiger vor, dass ein Grundstückskaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen wird, zum Beispiel, weil noch eine behördliche Genehmigung einzuholen ist. Damit kein weiterer Beurkundungstermin stattfinden muss, wird in dem Kaufvertrag bereits die Auflassung des Grundstücks erklärt. Der Bundesfinanzhof hat jetzt entschieden, dass die Auflassung nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, wenn sie auf einem Kaufvertrag beruht, dessen Wirksamkeit vom Eintritt einer Bedingung abhängig ist. Die Entscheidung entspricht den Bedürfnissen der Vertragspraxis, da eine Auflassung nach dem Gesetz nicht mit einer Bedingung versehen werden kann. Die Steuerpflicht entsteht erst, wenn der Kaufvertrag wirksam geworden ist.

Ablösung eines Wohnrechts als nachträgliche Anschaffungskosten

Aufwendungen zur Ablösung eines Wohnrechts stellen nachträgliche Anschaffungskosten im Sinne des Eigenheimzulagengesetzes dar, wenn sie eine Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken erst ermöglichen und damit erstmals die Voraussetzungen für eine Förderung nach dem Eigenheimzulagengesetz vorliegen. Angeschafft ist ein Wirtschaftsgut zu dem Zeitpunkt, in dem der Erwerber die wirtschaftliche Verfügungsmacht erlangt. Im Fall der Ablösung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs ist dies erst dann der Fall, wenn das Wohnrecht oder der Nießbrauch beseitigt ist. Folglich stellt die Ablösung einen nach dem EigZulG begünstigten Anschaffungsvorgang dar.

Bauabzugssteuer auf Planungsleistungen

Im Rahmen der Immobilienverwaltung herrscht oft Unsicherheit, auf welche Leistungen sich die Bauabzugssteuer bezieht. Der Steuerabzug in Höhe von 15 % wird von Bauleistungen vorgenommen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass keine Bauabzugssteuer bei Planungsleistungen anfällt. Allerdings stellt ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums klar, dass dies nur gilt, wenn die Planungsleistungen den überwiegenden Teil der Arbeiten darstellen. Untergeordnete Planungsleistungen, wie etwa Vorplanungen, können daher durchaus dem Steuerabzug unterfallen. Bauherren und Verwalter müssen daher die erforderlichen Einschätzungen sorgfältig vornehmen, um nicht doppelt zahlen zu müssen.

Landwirtschaftliches Hilfsgeschäft oder gewerblicher Grundstückshandel?

Das Finanzgericht Münster musste sich mit der Frage befassen, ob bei der Veräußerung mehrerer Parzellen ein gewerblicher Grundstückshandel oder lediglich ein landwirtschaftliches Hilfsgeschäft vorliegt. Die getroffene Abgrenzung lässt sich wie folgt zusammenfassen:

• Die Veräußerung von Grund und Boden ist noch Teil der landwirtschaftlichen Betätigung, wenn ein bisher landwirtschaftlich genutztes Areal parzelliert wird und die Parzellen mit Gewinn an verschiedene Erwerber veräußert werden.

• Hingegen liegt ein selbstständiger, gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn Sie Aktivitäten entfalten, die über die reine Parzellierung und den Verkauf hinausgehen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn Sie das Areal durch Hinzuerwerb von Flächen zum Zwecke der künftigen Veräußerung erweitern oder abrunden, die Aufstellung eines Bebauungsplans betreiben, Bauvoranfragen stellen oder sich aktiv an der Erschließung des Areals als Baugelände beteiligen.

Im zweiten Fall ist auch die Veräußerung von nur drei Grundstücken wegen der bereits anfänglich gegebenen Veräußerungsabsicht ein gewerblicher Grundstückshandel. Der Gewerbebetrieb beginnt in der Regel dann, wenn Sie mit Tätigkeiten beginnen, die die Grundstücksgeschäfte vorbereiten. Dies ist regelmäßig der Zeitpunkt des Grunderwerbs.

Abschluss von längeren Erhaltungsarbeiten

Grundsätzlich ist bei Erhaltungsarbeiten an einem Mietwohngebäude zur Bestimmung des für die Investitionszulage maßgeblichen Beendigungszeitpunktes jede Maßnahme getrennt zu betrachten. Das Finanzgericht Brandenburg hat jedoch entschieden, dass ein Bündel von Erhaltungsmaßnahmen in Hinsicht auf die Investitionszulage auch als einheitlicher Vorgang bewertet werden kann.

Ein einheitlicher Vorgang liegt vor, wenn ein enger zeitlicher und räumlicher Zusammenhang zwischen den einzelnen Maßnahmen besteht und die Einzelmaßnahmen Gegenstand eines von vornherein gefassten Gesamtplans sind. Den engen zeitlichen Zusammenhang nimmt das Gericht an, wenn die Maßnahmen ohne wesentliche Unterbrechung in einem bestimmten Zeitraum ausgeführt werden. Und ein räumlicher Zusammenhang besteht, wenn die Arbeiten an einem Gebäude vorgenommen werden.

Für die Bewertung als einheitliche Baumaßnahme ist kein sachlicher, bautechnischer Zusammenhang der Einzelmaßnahmen erforderlich. Als Abschlusszeitpunktes der Erhaltungsarbeiten gilt entsprechend das Ende des Bauvorhabens.

Balkonumbau führt zu nachträglichen Herstellungskosten

Aufwendungen für eine teilweise Überdachung eines innen liegenden Balkons im Dachgeschoss sind als nachträgliche Herstellungskosten des Gebäudes zu beurteilen, wenn dadurch zusätzlicher umbauter Raum entsteht. Dabei spielen die Ausmaße des zusätzlich gewonnen Raums keine Rolle. Werden neben den Erweiterungsmaßnahmen auch Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, gelten die insgesamt aufgewendeten Kosten als nachträgliche Herstellungskosten. Voraussetzung dafür ist lediglich, dass die Erweiterungs- und die Instandsetzungsmaßnahme bautechnisch ineinander greifen.

Keine Eigenheimzulage mehr

Am 29. November 2005 hat das Bundeskabinett das Aus für die Eigenheimzulage für Neufälle ab dem 1. Januar 2006 beschlossen. Der Gesetzentwurf bedarf zwar noch der Zustimmung des Bundesrats, allerdings ist das nur noch Formsache. Angehende Bauherren und Immobilienkäufer, die vor dem 1. Januar 2006 einen Bauantrag stellen, den notariellen Kaufvertrag abschließen oder einer Genossenschaft beitreten, haben noch Anspruch auf Eigenheimzulage für den gesamten Förderzeitraum von acht Jahren - wenn die weiteren rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das Jahr der Fertigstellung, Anschaffung oder des Einzugs hat für die Frage, welche Regelungen gelten, keine Bedeutung.

Schimmelbeseitigung führt nicht zu außergewöhnlicher Belastung

Aufwendungen, die Sie zur Vermeidung oder Behebung gesundheitlicher Schäden durch Schimmelpilze tätigen, sind nicht als außergewöhnliche Belastung abziehbar. Die Abziehbarkeit als außergewöhnliche Belastung setzt eine Zwangsläufigkeit voraus, die hier nicht gegeben ist: Die Entstehung der Schimmelpilze ist in der Regel vielmehr auf ein Verschulden des Mieters (mangelnde Lüftung und Heizung) oder Bauträgers (Baumangel) zurückzuführen. Die Aufwendungen für entsprechende Beseitigungsmaßnahmen sind jedoch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehbar.

Miteigentümer einer Immobilie müssen die AfA nicht einheitlich wählen

Gemäß einer Entscheidung des Finanzgerichts Schleswig-Holstein sind nicht nur Alleineigentümer, sondern auch Miteigentümer eines Wohngebäudes berechtigt, das AfA-Verfahren (lineare oder degressive Absetzung für Abnutzung) frei zu wählen. Es besteht keine Verpflichtung für Miteigentümer, sich auf eine einheitliche AfA-Methode festzulegen. Eine entsprechende Verpflichtung lässt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der entsprechenden Vorschriften ableiten.

Eine einheitliche Behandlung ist lediglich für die erhöhte oder Sonder-AfA vorgesehen. Die entsprechende gesetzliche Regelung kann jedoch nicht auf die normale AfA übertragen werden, da keine planwidrige Gesetzeslücke vorliegt: Der Gesetzgeber hat das Wahlrecht zwischen linearer und degressiver AfA Miteigentümern einräumen wollen. Somit können Sie sich unabhängig von Ihren Miteigentümern für das Ihnen genehmere AfA-Verfahren entscheiden - allerdings nur noch in diesem Jahr, denn ab 2006 fällt die degressive Abschreibung für Mietwohngebäude weg.

Kurzfristige Steueränderungen zum Jahresende

Das neue Bundeskabinett hat schon wenige Tage nach Dienstantritt den Entwurf eines "Gesetzes zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm" beschlossen. Der Gesetzentwurf soll noch in diesem Jahr von den Parlamenten verabschiedet werden und enthält eine Reihe von Gesetzesänderungen, die zum 1. Januar 2006 in Kraft treten sollen. Wie meist, wenn dem Staat das Geld fehlt, hat sich die Regierung den "Abbau ungerechtfertigter Steuervergünstigungen" auf die Fahnen geschrieben. Folgende Maßnahmen sind vorgesehen:

• Die begrenzte Steuerbefreiung für Abfindungen wegen einer vom Arbeitgeber veranlassten oder gerichtlich ausgesprochenen Auflösung des Dienstverhältnisses wird aufgehoben. Die Aufhebung dieser Regelung ist nach Meinung des Bundesfinanzministeriums gerechtfertigt, weil auch der bei Fortbestand des Dienstverhältnisses gezahlte Arbeitslohn steuerpflichtig wäre. Für Verträge über Abfindungen, Gerichtsentscheidungen oder Entlassungen vor dem 1. Januar 2006 wird eine Übergangsregelung geschaffen. Diese sieht aus Gründen des Vertrauensschutzes die Weiteranwendung der bisherigen Steuerfreiheit vor, soweit dem Arbeitnehmer die Zahlung vor dem 1. Januar 2007 zufließt.

• • In diesem Zusammenhang entfällt ebenfalls die Steuerfreiheit für Übergangsgelder und Übergangsbeihilfen aufgrund gesetzlicher Vorschriften (zum Beispiel nach dem Beamten- oder Soldatenversorgungsgesetz).

• Die begrenzte Steuerfreiheit für Heirats- und Geburtshilfen (jeweils 315 Euro) wird gestrichen.

• Die Möglichkeit, Mietwohngebäude degressiv abzuschreiben, wird für Neufälle abgeschafft. Die Vereinheitlichung des Abschreibungssatzes auf 2 % entspricht dem tatsächlichen Wertverlust.

• Schließlich wird die derzeitige Regelung aufgehoben, wonach Steuerberatungskosten als Sonderausgaben abziehbar sind.