Ratgeber

Reduzierter Schuldzinsenabzug nach Teilveräußerung

Der teilweise Verkauf einer kreditfinanzierten Immobilie führt dazu, dass die Darlehenszinsen auch nicht mehr in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig sind. Das gilt selbst dann, wenn das Darlehen nur einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgedeckt hat. Die Zinsen sind in jedem Fall nur noch anteilig, bezogen auf den verbleibenden Eigentumsanteil, abziehbar.

Erschließungsentgelt ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig

Kaufen Sie ein unerschlossenes Grundstück, gehört das Entgelt für die zukünftige Erschließung des Grundstücks nicht zur Gegenleistung, die der Grunderwerbsteuer unterliegt. Grundsätzlich bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung. Für den Umfang der Gegenleistung ist jedoch entscheidend, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück beim Kauf ist. Bei einem unerschlossenen Grundstück ist das Entgelt für die Erschließung kein Teil des eigentlichen Kaufpreises, sondern davon getrennt und unabhängig einzuordnen - und entsprechend nicht grunderwerbsteuerpflichtig.

Darlehensverträge unter nahen Angehörigen

Wieder einmal hatte sich die Rechtsprechung mit der Frage der steuerlichen Anerkennung von Darlehensverträgen unter nahen Angehörigen zu beschäftigen: Das Finanzgericht Niedersachsen weist darauf hin, dass nicht jede geringfügige Abweichung vom Üblichen die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen ausschließt. Vielmehr sind die einzelnen Kriterien des Fremdvergleichs im Rahmen der gebotenen Gesamtbetrachtung danach zu würdigen, ob sie den Rückschluss auf eine nicht ernstliche Vereinbarung zulassen.

Maßgeblich sind Kriterien wie die Laufzeit und Rückzahlbarkeit des Darlehens und die regelmäßige Entrichtung von Zinsen sowie die gestellten Sicherheiten. Gegen eine steuerliche Anerkennung spricht es, wenn anfangs und über mehrere Jahre keine eindeutige Vereinbarung besteht, die die Modalitäten des Darlehens regelt. Gleiches gilt, wenn bei einer Laufzeit von mehr als vier Jahren und bei fehlender regelmäßiger Tilgung das Darlehen nicht besichert ist und dem Darlehensgeber eine planbare Darlehensrückführung nicht möglich ist. Ob der Bundesfinanzhof diese Einschätzung teilt, wird sich zeigen: Revision ist eingelegt.

Schuldzinsen in einem Cash-Pool nicht abziehbar

Wenn Sie ein Darlehen nicht für Aufwendungen im Zusammenhang mit Ihrer Vermietungstätigkeit nutzen, sondern in einen Cash-Pool einbringen, aus dem heraus Sie später Ihre Kosten bestreiten, können Sie die Schuldzinsen aus dem ursprünglichen Darlehen nicht als Werbungskosten von Ihren Einnahmen aus Vermietung abziehen.

Durch das Einbringen des Darlehensbetrages in das Cash-Pool-Verfahren besteht kein Zusammenhang mehr zwischen dem ursprünglich aufgenommenen Darlehen und der den Aufwand notwendig machenden Einkünfteerzielung. Denn für Aufwendungen im Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung wird nicht das Darlehen, sondern Mittel aus dem Cash-Pool verwendet, für die keine Zinsen bezahlt werden.

Ein Werbungskostenabzug wäre möglicherweise noch dadurch zu erreichen, dass für die Mittelbereitstellung durch den Cash-Pool eine angemessene Verzinsung vereinbart worden wäre. Für Unternehmer kommt übrigens erschwerend hinzu, dass Kredite, die einem Cash-Pool zur Finanzierung von Organgesellschaften zugeführt werden, als Dauerschulden mit den entsprechenden gewerbesteuerlichen Folgen zu behandeln sind.

Reparaturkosten für einen Wasserschaden sind Erhaltungsaufwand

Wenn ein Vermieter entstandene Schäden am Mietobjekt beseitigen lässt, kann er die anfallenden Kosten sofort vollständig absetzen. Nach Ansicht der Richter am Finanzgericht Köln sind dies Erhaltungsaufwendungen und keine nachträglichen Herstellungskosten, da es an einer wesentlichen Verbesserung des Objekts fehlt. Dies gilt selbst dann noch, wenn im Zuge der Reparaturarbeiten geringfügige Umbauarbeiten vorgenommen werden. Der Abbruch einer Zwischenwand, der Einbau einer größeren Fensteranlage sowie die Herausnahme einer Türe waren nach Ansicht des Gerichts lediglich ein geringfügiger Umbau, zumal die Arbeiten lediglich das Untergeschoss betrafen. Die Finanzverwaltung hat Revision eingelegt.

Vorsteuerabzug für hauseigene Solaranlage

Sonnige Zeiten für Solaranlagenbesitzer: Der Betrieb einer Solaranlage auf dem Dach des selbst genutzten Hauses erfolgt unternehmerisch, wenn von vornherein feststeht, dass dauernd überschüssiger Strom erzeugt und ins allgemeine Stromnetz eingespeist wird. Mit dieser Entscheidung lässt das Finanzgericht München in solchen Fällen schon in der Investitionsphase den vollen Vorsteuerabzug zu. Umgekehrt muss der Eigentümer dann später den privaten Verbrauch als unentgeltliche Wertabgabe versteuern, wobei die anteiligen Betriebskosten die Bemessungsgrundlage bilden.

Dass in einzelnen Monaten oder im Jahresvergleich weniger Strom erzeugt als privat verbraucht wird, spielt für diese Beurteilung keine Rolle. Auch ist im Umsatzsteuerrecht keine Gewinnerzielungsabsicht notwendig, um die Unternehmereigenschaft und damit das Recht zum Vorsteuerabzug zu erlangen. Allerdings führt die Solaranlage nicht dazu, dass das ansonsten nichtunternehmerisch genutzte Haus dem Unternehmensvermögen zugeordnet werden könnte, denn die Solaranlage ist kein wesentlicher Gebäudebestandteil.

Schuldzinsenabzug nach einer Umschuldung

Der volle Abzug von Schuldzinsen nach einer Umschuldung ist ausgeschlossen, wenn die Herstellungskosten bei einem gemischt genutzten Gebäude nicht von Anfang an bestimmten Gebäudeteilen zugeordnet waren. Die ursprünglich fehlende Zuordnung kann auch nicht nachgeholt werden. Ein Darlehen steht daher nicht im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer vermieteten Wohnung, wenn Sie es zwar dieser Wohnung subjektiv zuordnen, aber alle Herstellungskosten des gemischt genutzten Gesamtgebäudes einheitlich über ein Zwischenfinanzierungskonto begleichen und das gesondert aufgenommene Darlehen lediglich dazu verwenden, den Zwischenkredit zurückzuführen.

Verkauf von Anteilen an einer grundbesitzenden Personengesellschaft

Veräußerungsgewinne aus Anteilen an einer Personengesellschaft, zu deren Umlaufvermögen Grundstücke gehören, zählen zum laufenden gewerbesteuerpflichtigen Ertrag der Gesellschaft. Das gilt jedenfalls dann, wenn das Betriebsvermögen der Gesellschaft ausschließlich oder nahezu ausschließlich aus solchen Grundstücken besteht. Ein Grundstück gehört nur dann zum Umlaufvermögen einer Personengesellschaft, wenn die Gesellschaft die Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels erfüllt.

Der Bundesfinanzhof hat damit konsequent seine bisherige Rechtsprechung fortgeführt, wonach die Veräußerung der Grundstücke eines gewerblichen Grundstückshändlers im Rahmen der Betriebsaufgabe nicht zu einem steuerlich begünstigen Veräußerungsgewinn führt - selbst wenn das letzte Grundstück veräußert wird. Unerheblich ist dabei, ob es sich bei dem Erwerber um einen Endabnehmer oder einen Wiederverkäufer handelt.

Neu an der aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist, dass er seine Rechtsprechung nun auch auf die Veräußerung von Anteilen an einer Personengesellschaft, die gewerblichen Grundstückshandel betreibt, überträgt. Der Bundesfinanzhof begründet dies damit, dass auch hier der Unterscheidung zwischen Gesamthandsvermögen der Personengesellschaft und den Gesellschaftsanteilen des Mitunternehmers kein ausschlaggebendes Gewicht beigemessen werden kann. Entsprechend sind die Veräußerungsgewinne laufender Gewinn und nicht einkommensteuerlich begünstigt.

Grundsteuererlass bei strukturellem Leerstand

Das Bundesverwaltungsgericht hat sich der Rechtsauffassung des Bundesfinanzhofs angeschlossen: Ein Grundsteuererlass kommt nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht, sondern auch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur.

Grunderwerbsteueraufhebung bei Insolvenz und Vertragsanfechtung

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Grunderwerbsteuerbescheid nicht schon dann aufgehoben werden kann, wenn das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Verkäufers eröffnet wird oder der Erwerber den Kaufvertrag anficht. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens führt nicht zum Erlöschen oder zur materiell-rechtlichen Umgestaltung der bestehenden gegenseitigen nicht oder nicht vollständig erfüllten Verträge. Bei der Anfechtung wiederum ist es notwendig, dass der Vertrag auch tatsächlich rückgängig gemacht wird, wenn die vereinbarten Leistungen bereits erbracht waren. Dazu zählen die Rückübertragung des Besitzes, Nutzungen, Lasten und die Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Vormerkung.

Nebenkosten als haushaltsnahe Dienstleistungen

Als Mieter oder Wohnungseigentümer bestreiten Sie mit den Nebenkosten oder dem Hausgeld auch Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Diese Aufwendungen können Sie ab 2006 steuermindernd geltend machen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie entweder eine detaillierte Jahresabrechnung, aus der die entsprechenden Aufwendungen zu entnehmen sind, oder eine Bescheinigung des Vermieters oder Verwalters vorlegen. Dann steht einer Steuerermäßigung um 20 % nichts entgegen. Haben Sie noch keinen solchen Nachweis, so sollten Sie Ihren Vermieter oder Verwalter darauf ansprechen.

Scheindarlehen als verdeckte mittelbare Grundstücksschenkung

Wenn Sie den für den Kauf eines bestimmten Grundstücks vorgesehenen Geldbetrag vor dem Erwerb des Grundstücks zugesagt und bis zur Tilgung des Kaufpreises schenkweise zur Verfügung gestellt bekommen, sind Sie nicht mit Anschaffungskosten belastet. Die fehlende Belastung führt dazu, dass Sie keinen Anspruch auf Eigenheimzulage haben. Der Bundesfinanzhof beurteilt den entsprechenden "Darlehensvertrag" als Scheingeschäft, da Sie offenkundig die notwendigen Folgerungen aus dem Darlehensvertrag bewusst nicht ziehen, weil das Darlehen von vornherein nicht zurückgezahlt werden soll. Dieses Scheingeschäft soll lediglich die mittelbare Grundstücksschenkung verdecken.

Grundstückshandel mit Zwischenschaltung einer GmbH

Das Finanzgericht Münster hat entschieden, dass die Grundstücksaktivitäten einer zwischengeschalteten GmbH dem Steuerpflichtigen bei der Berechnung der Drei-Objekt-Grenze nicht zuzurechnen sind. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Steuerpflichtige die GmbH gegründet hat und ihr Alleingesellschafter ist. Das Finanzgericht hat zudem festgestellt, dass diese Konstellation keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt, da bereits die Minimierung des persönlichen Haftungsrisikos einen beachtlichen außersteuerlichen Grund darstellt.

Im entsprechenden Fall hatte der Steuerpflichtige eine Wohnung mit 400 m² an die von ihm gegründete GmbH übertragen. Diese teilte die Wohnung in sechs Einheiten auf und verkaufte sie dann an Dritte weiter. Das Finanzamt vertritt weiter die Ansicht, dass die Aktivität der GmbH dem Steuerpflichtigen zuzurechnen ist, und hat Revision eingelegt.

Allgemeinverfügung zur Grundsteuer

Zu Beginn des Jahres wurde durch das Jahressteuergesetz 2007 die Allgemeinverfügung in die Abgabenordnung aufgenommen. Damit können die Finanzämter massenhaft eingegangene Anträge durch eine öffentliche Bekanntmachung effizient abwickeln. Mit der ersten Allgemeinverfügung haben jetzt die obersten Finanzbehörden der Länder am 30. März 2007 alle Aufhebungs- und Änderungsanträge zurückgewiesen, die sich auf eine mögliche Verfassungswidrigkeit des Grundsteuergesetzes bezogen.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht in mehreren Beschlüssen die Verfassungsmäßigkeit des Grundsteuergesetzes bestätigt hat, kann den entsprechenden Anträgen nicht stattgegeben werden. Betroffen von der Zurückweisung durch Allgemeinverfügung sind am 30. März 2007 anhängige, außerhalb eines Einspruchs- oder Klageverfahrens gestellte, zulässige Anträge auf

• Aufhebung oder Änderung der Festsetzung eines Grundsteuermessbetrages,

• Aufhebung oder Änderung der Feststellung eines Einheitswerts für inländischen Grundbesitz,

• Fortschreibung des Einheitswerts für inländischen Grundbesitz,

• Neuveranlagung des Grundsteuermessbetrages und

• Aufhebung oder Änderung der von den Finanzämtern der Länder Berlin, Bremen und Hamburg erlassenen Grundsteuerbescheide.

Zwar können Sie gegen diese Zurückweisung durch Allgemeinverfügung unmittelbar klagen - ein Einspruch ist nicht möglich -, aber nachdem das Bundesverfassungsgericht bereits negativ entschieden hat, hätte eine Klage nicht viel Sinn. Die Klagefrist beträgt ein Jahr ab Veröffentlichung im Bundessteuerblatt.

Handwerkerleistungen sind keine haushaltsnahen Dienstleistungen

Der Bundesfinanzhof hat eine Entscheidung des Finanzgerichts Thüringen bestätigt und Handwerkerleistungen als haushaltsnahe Dienstleistungen abgelehnt. Haushaltsnahe Dienstleistungen sind ausschließlich Tätigkeiten, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts oder entsprechend Beschäftigte erledigt werden. Dienstleistungen, die zwar in Ihrem Haushalt ausgeübt werden, aber keinen Bezug zur Hauswirtschaft haben, sind keine haushaltsnahen Dienstleistungen.

Dies gilt ebenso für handwerkliche Tätigkeiten, die nur von Fachkräften ausgeführt werden können. Der Ausschluss der Handwerkerleistung als haushaltsnaher Dienstleistung ergibt sich zudem dadurch, dass das Gesetz zur steuerlichen Förderung von Wachstum und Beschäftigung auch die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen steuerlich begünstigt hat. Diese Erweiterung wäre nicht notwendig gewesen, wenn Handwerkerleistungen bereits vom Begriff der haushaltsnahen Dienstleistung umfasst gewesen wären.

Antrag auf Erlass der Grundsteuer bei Mietausfall

Das Grundsteuergesetz gibt Ihnen die Möglichkeit, einen Antrag auf teilweisen Erlass der Grundsteuer für das vergangene Jahr wegen wesentlicher Ertragsminderung durch Mietausfall zu stellen. Der Antrag ist bei der Gemeinde zu stellen, in der das Grundstück liegt. Ein Grundsteuererlass kommt allerdings nur für bebaute Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft in Betracht. Er setzt eine wesentliche Ertragsminderung voraus, also eine Minderung um mehr als 20 % des normalen Rohertrages, die nicht von Ihnen verschuldet ist. Zum normalen Rohertrag gehören die vereinbarten Mieten und die Umlagen.

Bei einem Leerstand ist die in diesem Zeitpunkt übliche Marktmiete zuzüglich der anrechenbaren Umlagen anzusetzen. Wichtig ist hierbei, dass Sie den Leerstand nicht zu vertreten haben. Sie müssen nachweisen können, dass Sie nach Mietern gesucht haben oder ein außergewöhnliches Ereignis, zum Beispiel Hochwasser, für den Leerstand verantwortlich ist. Bei vermieteten Räumen kommt eine nicht zu vertretende Ertragsmietminderung in Betracht, wenn der Mieter aufgrund von Zahlungsunfähigkeit die Miete nicht oder nicht vollständig entrichtet. Ist der Grund für die Ertragsminderung hingegen eine Mietminderung des Mieters wegen mangelhafter Unterhaltung des Grundstücks oder Gebäudes, so wäre dieser Ertragsausfall von Ihnen zu vertreten und damit nicht relevant.

Bei Wohnungs- oder Teileigentum ist zu berücksichtigen, dass jedes Wohnungs- und Teileigentum einen eigenen Steuergegenstand darstellt und somit jeweils für sich steuerrechtlich separat zu beurteilen ist. Liegen die Voraussetzungen für den Erlass vor, mindert sich die Grundsteuer um 80 % der ausgebliebenen Einnahmen. Der Grundsteuererlass kann somit bei völliger Ertragslosigkeit maximal 80 % der gesamten Grundsteuer betragen. Ein Grundsteueranteil von einem Fünftel muss für jedes Grundstück entrichtet werden.