Ratgeber

Gewerblicher Grundstückshandel unterhalb der Drei-Objekt-Grenze

Auch wenn die Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten wird, kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Das hat der Bundesfinanzhof bereits mehrfach entschieden und nun ergänzt: Bei der Bebauung freier Grundstücke wird der Bereich der privaten Vermögensverwaltung nur überschritten, wenn der unbedingte Entschluss zum Verkauf spätestens beim Abschluss der Bauverträge gefasst worden ist. Eine langfristige Vermietung der gewerblich genutzten Räume spricht jedenfalls nicht gegen die Verkaufsabsicht.

Höhere Förderung von Handwerkerleistungen erst ab 2009

Durch das Konjunkturpaket I wurde die maximale Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen im Haushalt von 600 auf 1.200 Euro verdoppelt. Die Oberfinanzdirektion weist darauf hin, dass diese Erhöhung erst ab 2009 gilt: Die Neuregelung gilt erstmals für Aufwendungen, die im Veranlagungszeitraum 2009 bezahlt, und deren zu Grunde liegenden Leistungen nach dem 31. Dezember 2008 erbracht worden sind. Anderslautende Presseberichte, wonach die Anhebung aufgrund einer "Gesetzespanne" bereits ab 2008 Anwendung finde, seien unzutreffend.

Barzahlung verhindert die Steuervergünstigung für haushaltsnahe Dienstleistungen

Vereinzelt hatten schon Finanzgerichte so entschieden, jetzt hat der Bundesfinanzhof diese Auffassung bestätigt: Barzahlung führt dazu, dass die Steuervergünstigung für haushaltsnahe Dienstleistungen nicht in Anspruch genommen werden kann. Nur bei unbarer Zahlung können Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen berücksichtigt werden. In dieser Vorgabe sieht der Bundesfinanzhof weder einen Verstoß gegen die grundgesetzlich garantierte allgemeine Handlungsfreiheit noch gegen das Gleichheitsprinzip. Der Gesetzestext selbst sah von Anfang an eine unbare Zahlung als Voraussetzung vor. Damit sollte sichergestellt werden, dass die beim Leistungsempfänger abzugsfähige haushaltsnahe Dienstleistung vom Leistungserbringer auch versteuert wird.

Vertragsverletzungsverfahren zur degressiven Gebäudeabschreibung

Dass die degressive Gebäudeabschreibung auf Gebäude im Inland beschränkt ist, schmeckt der EU-Kommission gar nicht. Sie sieht darin einen Verstoß gegen die Kapitalverkehrsfreiheit und betreibt deshalb ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland. Zwar wird die degressive Abschreibung seit 2006 nicht mehr gewährt, doch bereits vorher gebaute oder gekaufte Gebäude würden auch jetzt noch in den Genuss der Abschreibung kommen, und so läuft das Verfahren weiter.

Mehrfachbelastung mit Grunderwerb- und Umsatzsteuer

Vor einem Jahr hat der Europäische Gerichtshof vom Niedersächsischen Finanzgericht ein Problem zur Entscheidung vorgelegt bekommen. Es ging um die Frage, ob die Einbeziehung künftiger Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer rechtmäßig ist, weil der Käufer auf die Bauleistungen außerdem auch Umsatzsteuer zahlen muss. Die Grunderwerbsteuer könnte dann nämlich den Charakter einer unzulässigen Sonderumsatzsteuer haben.

Mittlerweile hat der Europäische Gerichtshof entschieden - allerdings nicht im Sinne der Steuerzahler: Ein Mitgliedsstaat darf beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks künftige Bauleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung von Verkehrsteuern einbeziehen und somit einen der Umsatzsteuer unterliegenden Vorgang zusätzlich mit diesen weiteren Steuern belasten, sofern diese nicht den Charakter von Umsatzsteuern haben. Umso wichtiger ist es damit für Immobilienkäufer, den Bauauftrag für das Gebäude möglichst in Eigenregie an eine Baufirma zu vergeben, die keine Verbindung zum Verkäufer des Grundstücks hat, wenn sie die Erfassung des Gesamtpreises (Grundstück + Bauleistung) bei der Grunderwerbsteuer verhindern wollen.

Die Finanzverwaltung hat jedenfalls bereits auf das Urteil reagiert und setzt die Grunderwerbsteuer in Hinsicht auf diese Frage nicht mehr vorläufig fest. Zwar sind derzeit noch zwei Verfahren beim Bundesfinanzhof (BFH) mit ähnlichem Sachverhalt anhängig, sodass ein Käufer derzeit noch Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid einlegen und ein Ruhen des Verfahrens beantragen kann. Allerdings dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis diese Verfahren vom BFH abschlägig beschieden werden, zumal der BFH schon früher keinen Verstoß gegen EU-Recht gesehen hatte und sich jetzt auch auf den Europäischen Gerichtshof berufen kann.

Malerarbeiten sind keine haushaltsnahen Dienstleistungen

Malerarbeiten im Treppenhaus und im Flur des eigenen Hauses sind keine haushaltsnahen Dienstleistungen, sondern Handwerkerleistungen für Renovierungsmaßnahmen, für die ausschließlich die Steuerermäßigung für Handwerksleistungen in Anspruch genommen werden kann. Auch wenn der Höchstbetrag hier bereits durch andere Aufwendungen für Handwerkerleistungen voll ausgeschöpft wird, ist es nicht möglich, dafür einen noch nicht ausgeschöpften Höchstbetrag der Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen.

Gemischt veranlasste Wohnraumkosten

Ein Mann vermietete seiner Ehefrau einige Räume für die Projektkinder der von ihr betriebenen sozialpädagogischen Lebensgemeinschaft, mit der sie Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit erzielte. Im Mietvertrag gestattete er die Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume (Küche, Wohnzimmer etc.) und machte anteilige Werbungskosten für die Gemeinschaftsräume geltend, indem er die Kosten nach der Zahl der Projektkinder zur Gesamtzahl der Bewohner aufteilte. Diese anteiligen Aufwendungen wollte das Finanzamt nicht anerkennen, da gemischt veranlasste, also teilweise privat veranlasste Werbungskosten steuerlich prinzipiell nicht abzugsfähig sind. Vor dem Finanzgericht Düsseldorf fand der Mann mehr Verständnis, allerdings hat das Finanzamt Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt, der nun das letzte Wort haben wird.

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen

Die Gewährung der Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen setzt unter anderem voraus, dass die Leistung im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht worden ist. Das erschwert den Steuerabzug bei einem Umzug. Die Oberfinanzdirektion Münster hat dazu folgende Richtlinien veröffentlicht: Hat ein Steuerpflichtiger seinen Haushalt durch Umzug in eine andere Wohnung oder in ein anderes Haus verlegt, gelten Maßnahmen zur Beseitigung der durch die bisherige Haushaltsführung veranlassten Abnutzung (Renovierungsarbeiten) noch als im alten Haushalt erbracht. Die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung setzt in diesen Fällen aber voraus, dass die Maßnahmen in einem engen zeitlichen Zusammenhang zum Umzug stehen.

Für die Frage, ab wann bzw. bis wann es sich um einen Haushalt des Steuerpflichtigen handelt, ist bei einem Mietverhältnis der im Mietvertrag vereinbarte Beginn des Mietverhältnisses oder bei Beendigung das Ende der Kündigungsfrist und bei einem Kauf/Verkauf der Übergang von Nutzen und Lasten (= wirtschaftliches Eigentum) entscheidend. Ein früherer oder späterer Zeitpunkt für den Einzug oder Auszug kann durch geeignete Unterlagen nachgewiesen werden (zum Beispiel Meldebestätigung der Gemeinde, Bestätigung des Vermieters). In Zweifelsfällen kann auch auf ein eventuell gefertigtes Übergabeprotokoll als Nachweis dienen. In jedem Fall sollten Sie geeignete Nachweise aufbewahren, wenn Sie in solchen Fällen den Steuerabzug nutzen wollen.

Ein-Raum-Appartement als Arbeitszimmer im eigenen Haus

Ein Ein-Raum-Appartement im eigenen Haus kann sich auch als außerhäusliches Arbeitszimmer qualifizieren, womit die Abzugsbeschränkung für ein häusliches Arbeitszimmer wegfällt. In dem konkreten Fall, der dem Bundesfinanzhof vorlag, bewohnte der Eigentümer zusammen mit seiner Ehefrau und seinen Kindern eine Wohnung auf einer anderen Etage. Eine weitere Wohnung war vermietet. Dass die Vermietung an einen Angehörigen erfolgte, ist unerheblich, solange das Mietverhältnis einem Fremdvergleich standhält.

Vermietung einer Ferienwohnung

Wer eine Ferienwohnung vermietet, muss gegebenenfalls den Nachweis für die ortsüblichen Vermietungszeiten erbringen, meint der Bundesfinanzhof. Wird die Ferienwohnung aber nicht durchgehend an wechselnde Feriengäste vermietet und die ortsüblichen Vermietungszeiten können nicht festgestellt werden, ist die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Das bedeutet: Es fehlt die Basis (= auf Dauer ausgerichtete Vermietungstätigkeit), auf Grund derer das Gesetz die Einkünfteerzielungsabsicht typisiert. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden. Dazu muss sich aus den für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren geschätzten Einnahmen und Ausgaben ein Totalüberschuss ergeben. Hat der Eigentümer bereits beim Kauf der Ferienwohnung deren späteren Verkauf ernsthaft in Betracht gezogen, ist für die Prognose der kürzere Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung zugrunde zu legen.

Nur Lohnkosten gelten als haushaltsnahe Dienstleistungen

Mit dem Familienleistungsgesetz wird die steuerliche Förderung haushaltsnaher Dienstleistungen deutlich ausgeweitet: Insgesamt sollen die Steuerzahler haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse bis zu einem Höchstbetrag von 20.000 Euro pro Jahr steuerlich geltend machen können, wovon das Finanzamt dann 20 Prozent ersetzt. Allerdings soll die vorgesehene Steuerermäßigung strikt auf die Arbeitskosten beschränkt sein.

Der Bundesrat hatte darauf hingewiesen, dass nach der bisherigen Formulierung zum Beispiel die vollständige Leistung eines Partyservices einschließlich der Waren steuerlich relevant sei. Bei Pflegeleistungen gelte dies auch für die Lieferung von Stützstrümpfen oder eines Pflegebettes. Ein Grund dafür sei nicht ersichtlich, denn es gehe darum, die Inanspruchnahme von Arbeitsleistungen zu fördern, um Beschäftigungsanreize zu setzen. Die Bundesregierung hat dem Parlament daher eine überarbeitete Fassung vorgelegt, die dies berücksichtigt.

Grunderwerbsteuer auf Häuser mit Solaranlagen

Der Grunderwerbsteuer unterliegen alle Verkäufe inländischer Immobilien. Dazu gehören auch die Gebäudebestandteile wie zum Beispiel Heizungsanlagen, fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen, Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung oder die Dacheindeckung. Nicht zum Grundstück zählen dagegen Betriebsvorrichtungen, womit der auf sie entfallende Teil des Verkaufspreises nicht steuerpflichtig ist.

Ob eine Solaranlage nun der einen oder der anderen Kategorie zuzuordnen ist, versucht die Finanzbehörde Hamburg klarzustellen. Dazu unterscheidet die Finanzverwaltung zwischen thermischen Solaranlagen und Photovoltaikanlagen: Thermische Solaranlagen dienen der Wärmegewinnung durch Sonnenlicht und werden überwiegend zur Wassererwärmung für den Sanitärbereich oder zur Raumheizung eingesetzt. Da Heizungsanlagen regelmäßig Gebäudebestandteile sind, unterliegt auch der auf eine thermische Solaranlage entfallende Teil des Kaufpreises der Grunderwerbsteuer.

Komplizierter ist der Sachverhalt bei Photovoltaikanlagen zur Stromgewinnung aus Sonnenlicht. Dient die Anlage ausschließlich der Energieversorgung des betroffenen Grundstücks (Eigenbedarf), gehören sie zum Grundvermögen und das dafür gezahlte Entgelt ist grunderwerbsteuerpflichtig. Wird stattdessen der gesamte Strom in öffentliche Energienetze eingespeist, unterhält der Grundstückseigentümer damit einen Gewerbebetrieb. Solche Photovoltaikanlagen sind Betriebsvorrichtungen, und der anteilige Kaufpreis unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.

Eine Ausnahme davon sind Photovoltaikanlagen, die als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung oder als Fassadenteil (anstelle von Fassadenelementen oder Glasscheiben) eingebaut sind. Solche Anlagen gelten generell als Gebäudebestandteil - mit der Folge, dass das dafür gezahlte Entgelt Teil der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage ist.

Über weitere steuerliche Aspekte von Photovoltaikanlagen in Privathaushalten informiert die Finanzverwaltung Rheinland-Pfalz in einem Flyer, den die Oberfinanzdirektion Koblenz auf ihrer Website zum Download anbietet (http://www.oberfinanzdirektion-koblenz.de - Menüpunkt "Presse", Untermenü "Broschüren / Infomaterial"). Alternativ ist der Flyer in allen rheinland-pfälzischen Finanzämtern erhältlich.

Unter anderem weist die Finanzverwaltung auch darauf hin, dass bei einer Nutzungsänderung (Hausverkauf) innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung der Anlage die aus der Anschaffung bzw. Installation erstattete Umsatzsteuer zeitanteilig an das Finanzamt zurückgezahlt werden muss. Das gilt zumindest dann, wenn der Besitzer auf die Kleinunternehmer-Regelung verzichtet hat - was meist der Fall sein dürfte, da der Vorsteuerabzug in der Regel für den Besitzer günstig ist.

Entschädigung für Zustimmung zum Grundstücksverkauf

Hält der Miteigentümer eines Grundstücks den Verkauf des Grundstücks wegen erwarteter weiterer Wertsteigerungen für verfrüht und bekommt deshalb für seine Zustimmung zum Verkauf vom Veräußerungserlös einen höheren Betrag, als es seinem Anteil entspräche, dann ist auch dieser zusätzliche Erlös keine steuerpflichtige Einnahme. Weil die Zustimmung Voraussetzung für den Verkauf selbst ist, sah der Bundesfinanzhof darin keinen separat zu beurteilenden Vorgang. In dem Fall, den die Richter zu entscheiden hatten, ging es um den Gesellschafter einer GbR, die im Besitz des Grundstücks war.

Konjunkturprogramm der Bundesregierung

Angesichts einer drohenden Rezession hat sich die Bundesregierung auf ein Programm zur Ankurbelung der Konjunktur in den nächsten beiden Jahren geeinigt. Am 5. November stellten Finanzminister Peer Steinbrück und Wirtschaftsminister Michael Glos das Investitionspaket vor, das eine Reihe steuerlicher Maßnahmen enthält:

• Degressive Abschreibung: Ab dem 1. Januar 2009 ist wieder die degressive Abschreibung beweglicher Wirtschaftsgüter möglich, allerdings nur mit maximal 25 %. Bis Ende 2007 war ebenfalls eine degressive Abschreibung möglich, damals aber noch mit einem Höchstsatz von 30 %. Diese Maßnahme ist auf zwei Jahre befristet und gilt nicht für den GwG-Sammelposten, der für Wirtschaftsgüter mit einem Anschaffungspreis zwischen 150 und 1.000 Euro zu bilden ist.

• Sonderabschreibung: Kleine und mittlere Unternehmen können zusätzlich zur degressiven Abschreibung auch Sonderabschreibungen nutzen. Die dafür relevanten Betriebsvermögens- und Gewinngrenzen werden um je 100.000 Euro auf 335.000 Euro (Betriebsvermögen bei Bilanzierern) bzw. 200.000 Euro (Gewinn bei Einnahmen-Überschuss-Rechnern) erhöht.

• Handwerkerleistungen: Der Steuerbonus für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in privaten Haushalten verdoppelt sich. So werden 20 % von maximal 6.000 Euro Kosten, also bis zu 1.200 Euro, vom Finanzamt erstattet. Die Regelung wird nach zwei Jahren überprüft.

  

• Kraftfahrzeugsteuer: Die Umstellung der Kfz-Steuer auf eine kohlendioxid- und schadstoffbezogene Besteuerung dauert noch etwas, aber Unterstützung für die gebeutelte Automobilbranche gibt es schon jetzt: Ab sofort gilt eine befristete Kfz-Steuerbefreiung von einem Jahr für alle Neuwagen und von zwei Jahren für Neufahrzeuge mit Euro-5 und Euro-6-Norm. Die Steuerbefreiung endet in jedem Fall am 31. Dezember 2010 und gilt nur für Neuzulassungen bis zum 30. Juni 2009. Gerade bei diesem Punkt gibt es aber noch Überlegungen, die Förderung anders zu gestalten oder sogar ganz zu streichen.

Daneben enthält das Paket auch noch andere Maßnahmen, die für Arbeitgeber und Immobilienbesitzer von Interesse sind:

• Kurzarbeitergeld: Befristet auf ein Jahr wird die Bezugsdauer von Kurzarbeitergeld von 12 auf 18 Monate verlängert. Kurzarbeit soll auch für Weiterqualifizierungen genutzt werden können, ebenso wird das Sonderprogramm für Ältere und Geringqualifizierte flächendeckend ausgebaut.

• Gebäudesanierung: Für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm stehen in den Jahren 2009 bis 2011 drei Milliarden Euro mehr bereit. Mehr Geld gibt es auch für die Förderung des altersgerechten Umbaus von Wohnraum sowie für die Sanierung von Schulen, Kindergärten und Sportstätten.

Bereits am 7. Oktober hatte sich die Große Koalition auf ein erstes Paket geeinigt, in dem unter anderem die Absenkung der Beiträge zur Arbeitslosenversicherung von 3,3 % auf 2,8 % und die Erhöhung von Kindergeld und Kinderfreibetrag enthalten sind.

Einschränkung des Grundsteuererlasses bei Ertragsminderung

In letzter Zeit gab es mehrere Verfahren vor den Verwaltungs- und Finanzgerichten zum Erlass der Grundsteuer bei Leerstand. Vor diesem Hintergrund fürchten die Kommunen um ihre Einnahmen und verlangen im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2009 die Streichung des entsprechenden Paragraphen im Grundsteuergesetz. Die Länderfinanzminister wollen dagegen einen Mittelweg gehen und an der Regelung grundsätzlich festhalten, aber die Höhe des Grundsteuererlasses reduzieren und die Anforderungen anheben: Statt bereits bei einer Ertragsminderung von 20 % des Rohertrags soll der Erlass erst ab einer Ertragsminderung von mindestens 50 % möglich sein und dann 25 % der Grundsteuer ausmachen. Nur bei einer vollständigen Ertragsminderung wäre ein Grundsteuererlass von 50 % möglich. Sollte dieser Vorschlag Bestand haben, würde er erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2008 gelten.

Vorsteueraufteilung bei Gebäuden

Nachdem die Finanzverwaltung mit ihrer Ansicht zum wiederholten Mal vor dem Bundesfinanzhof Schiffbruch erlitten hat, bleibt ihr nun nichts anderes übrig, als sich der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu fügen. Das Bundesfinanzministerium hat daher in einem neuen Schreiben die Grundsätze eines Urteils zur Aufteilung der Vorsteuer für Anschaffungs- und Herstellungskosten übernommen und einige Beispiele für deren Anwendung gegeben.

Bei Erhaltungsaufwand richtet sich der Vorsteuerabzug weiterhin danach, für welchen Gebäudeteil die jeweilige Aufwendung getätigt wurde. Da Erhaltungsaufwand nur an einem Gebäude erfolgen kann, das bereits in Nutzung ist, und damit einzelnen Nutzungsarten zugeordnet ist, kommt der Vorsteuerabzug nur für Aufwendungen in Frage, die den steuerpflichtig genutzten Gebäudeteil betreffen.

Handelt es sich dagegen um Herstellungskosten oder anschaffungsnahen Aufwand, so betreffen die Aufwendungen das Gebäude insgesamt und sind nicht, wie es die Finanzverwaltung bisher verlangte, ebenfalls einzelnen Gebäudeteilen zuzuordnen. Stattdessen müssen die Kosten nach einem Flächenschlüssel sachgerecht aufgeteilt werden, und danach kann ein anteiliger Vorsteuerabzug erfolgen.

Diese Grundsätze sind in allen noch offenen Fällen anzuwenden. Das Schreiben enthält aber eine Übergangsregelung: Hat der Unternehmer den Vorsteuerabzug nach den bisherigen Vorgaben der Finanzverwaltung vorgenommen, dann wird es nicht beanstandet, wenn er die neuen Grundsätze erst ab 2009 anwendet.