Ratgeber

Grundstückskauf in Verbindung mit Bauträgervereinbarung

Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit einem Grundstückskaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Käufer das zunächst unbebaute Grundstück eigentlich in bebautem Zustand erhält, fällt die Grunderwerbsteuer auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand an, also nicht nur auf das Grundstück, sondern auch auf die Baukosten. Damit unterliegen die künftigen Baukosten nicht nur der Umsatzsteuer, sondern ebenfalls der Grunderwerbsteuer.

Gegen diese Doppelbelastung hatte das Finanzgericht Niedersachsen erhebliche Bedenken, die der Bundesfinanzhof aber nicht teilt. Im Revisionsverfahren hat er festgestellt, dass er weder verfassungsrechtliche noch EU-rechtliche Bedenken gegen diese Doppelbelastung hat, und dass diese Rechtsprechung auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung der Umsatzsteuersenate des Bundesfinanzhofs steht. Bauherren müssen also weiter mit der Doppelbelastung auf die Baukosten leben.

Pauschale für Schönheitsreparatur ist keine Handwerkerleistung

Leistet der Mieter an den Vermieter pauschale Zahlungen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, ist die Zahlung nicht als Handwerkerleistung steuerlich begünstigt. Das gilt zumindest dann, wenn die Zahlungen unabhängig davon erfolgen, ob und in welcher Höhe der Vermieter tatsächlich Reparaturen an der Wohnung des Mieters in Auftrag gibt, meint der Bundesfinanzhof.

Bundesrat blockiert Steuergesetze

In der letzten Sitzung am 23. November 2011 lagen dem Bundesrat gleich eine ganze Reihe von Steuergesetzen zur Abstimmung vor. Den geänderten Doppelbesteuerungsabkommen mit Luxemburg, Liechtenstein und den Niederlanden hat der Bundesrat seinen Segen gegeben. Auch das Verkehrsteueränderungsgesetz wurde beschlossen, mit dem unter anderem die Begünstigung bei der Kfz-Steuer für reine Elektro-Pkw von derzeit fünf auf zehn Jahre erhöht und auf andere reine Elektrofahrzeuge erweitert wird.

Dagegen hat der von den rot-grün geführten Ländern dominierte Bundesrat drei großen Steuergesetzen die Zustimmung verweigert. Neben dem Steuerabkommen mit der Schweiz können daher auch das Jahressteuergesetz 2013 und die Vereinfachung des Reisekostenrechts vorerst nicht in Kraft treten. Wie fast jedes Jahr wird es also darauf hinaus laufen, dass erst kurz vor Jahresende feststeht, welche steuerlichen Änderungen nun tatsächlich zum Jahreswechsel in Kraft treten werden. Insgesamt muss sich der Vermittlungsausschuss nun am 12. Dezember mit fünf Steuergesetzen befassen:

• Steuerabkommen mit der Schweiz: Gegen das Steuerabkommen mit der Schweiz schießt die Opposition schon seit Monaten aus allen Rohren. Die Bundesregierung will die Länder mit einem höheren Anteil aus den erwarteten Steuerzahlungen aus der Schweiz zum Einlenken bringen. Hier besteht allerdings wenig Aussicht auf eine Einigung.

• Jahressteuergesetz 2013: Die Opposition verlangt unter anderem die volle steuerliche Gleichstellung eingetragener Lebenspartnerschaften und die Streichung der Steuerfreiheit für Streubesitzdividenden. Außerdem will sie die Verkürzung der Aufbewahrungsfristen verhindern und eine gesetzliche Regelung zur Abschaffung der Cash-GmbHs durchsetzen. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Gesetzes ist mit einer Einigung zu rechnen. Möglicherweise werden einzelne Maßnahmen auf ein späteres Gesetz verschoben.

• Reisekostenrecht/Unternehmensbesteuerung: Am Gesetz zur Änderung und Vereinfachung der Unternehmensbesteuerung und des steuerlichen Reisekostenrechts stört die Bundesländer nur eine Regelung, die den grenzüberschreitenden Verlustabzug von Organgesellschaften betrifft. Die Einigungschancen sind gut, aber weil die Änderungen erst ab 2014 gelten würden, wird die Verabschiedung möglicherweise auf das nächste Jahr vertagt.

• Abbau der kalten Progression: Das Gesetz zum Abbau der kalten Progression liegt dem Vermittlungsausschuss schon länger vor. Hier ist mit einer Einigung zu rechnen, weil an der enthaltenen Erhöhung des steuerfreien Existenzminimums aus verfassungsrechtlichen Gründen kein Weg vorbei führt. Möglicherweise bleibt aber die Verschiebung des Steuertarifs, also der eigentliche Abbau der kalten Progression, auf der Strecke.

• Energetische Gebäudesanierung: Die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung liegt schon seit mehr als einem Jahr beim Vermittlungsausschuss. Zuletzt gab es Anzeichen dafür, dass sich Regierung und Opposition doch noch einigen können, aber die Einigungschancen sind ungewiss.

Echter Einigungsdruck für Regierung und Opposition besteht eigentlich nur beim Jahressteuergesetz 2013, weil es zahlreiche Änderungen enthält, die zum Jahreswechsel in Kraft treten würden, und beim Gesetz zum Abbau der kalten Progression wegen der notwendigen Anhebung des steuerfreien Existenzminimums. Eine rechtzeitige Verabschiedung des Jahressteuergesetzes 2013 ist auch deswegen notwendig, weil erst dann die gleitende Einführung der elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmale (ELStAM) gesetzlich geregelt wäre.

Gescheiterter Immobilienverkauf ist nicht steuerlich abziehbar

Nicht immer kommt ein geplanter Immobilienverkauf zu einem erfolgreichen Abschluss. Die Kosten für solch einen gescheiterten Verkauf, also beispielsweise für den Notar oder das Gericht, können allerdings nicht steuerlich geltend gemacht werden. Der Bundesfinanzhof lässt diese Kosten für eine vermietete Immobilie nicht als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zu, weil die Rückabwicklung nicht als erneute Anschaffung gewertet werden kann. Auch bei den privaten Veräußerungsgeschäften können die Kosten nicht berücksichtigt werden, wenn die Immobilie innerhalb der Veräußerungsfrist von 10 Jahren hätte veräußert werden sollen.

Abgeltungszahlungen für ein Wohnrecht als Werbungskosten

Das Hessische Finanzgericht hat sich mit den steuerlichen Folgen der Abgeltung eines dinglichen Wohnrechts befasst. Dabei hat das Gericht zwei Konstellationen unterschieden. Wird die mit einem dinglichen Wohnrecht belastete Wohnung vom Eigentümer vermietet, der dafür dem Nutzungsberechtigten die Miete für eine andere Wohnung zahlt, sind diese Mietzahlungen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Richter teilen damit die Ansicht des Klägers, dem der Werbungskostenabzug vom Finanzamt verweigert wurde.

Löst der Eigentümer dagegen mit seinen Zahlungen das dingliche Nutzungsrecht ab und verschafft sich dadurch die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an der Immobilie, sind die Zahlungen im Prinzip auch steuerlich berücksichtigungsfähig, stellen dann aber nachträgliche Anschaffungskosten der Immobilie dar. Das Finanzamt hat gegen diese Entscheidung Revision eingelegt, sodass wieder einmal der Bundesfinanzhof das letzte Wort hat.

Grunderwerbsteuer für Lebenspartner verfassungswidrig

Die Diskussion um die steuerliche Gleichbehandlung von Ehepartner und eingetragenen Lebenspartnern erhält vom Bundesverfassungsgericht neue Nahrung. Die Verfassungsrichter haben nämlich entschieden, dass es verfassungswidrig ist, wenn Lebenspartner Grunderwerbsteuer für eine Immobilienübertragung bezahlen müssen, die bei Ehepartnern steuerfrei ist. Zwar ist das seit Ende 2010 auch gesetzlich so geregelt, doch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts gilt rückwirkend. Das Gericht hat den Gesetzgeber nämlich verpflichtet, die Steuerpflicht für Lebenspartner rückwirkend zu beseitigen.

Anteilige Zurechnung der Baukosten zur Photovoltaikanlage

Wieder einmal hat sich ein Finanzgericht mit den Kosten für eine Photovoltaikanlage befassen müssen. Dem Finanzgericht Köln lag die Frage vor, ob die Herstellkosten für das Gebäude, auf dem die Anlage montiert ist, anteilig der Anlage zuzuordnen sind. Diese Frage hat das Gericht verneint, weil zum einen kein geeigneter Aufteilungsmaßstab existiert und zum anderen alle Aufwendungen für die Errichtung und die Unterhaltung des Gebäudes in genau derselben Höhe auch ohne die Photovoltaikanlage anfallen würden. Die Urteile des Bundesfinanzhofs, in denen ein anteiliger Vorsteuerabzug für die Baukosten des Gebäudes zugelassen wird, lassen sich also nicht auf die Einkommensteuer übertragen, weil sie auf Gründen beruhen, die spezifisch für die Umsatzsteuer gelten.

Bauzeitzinsen als Herstellungskosten

Außerordentlich schnell hat der Bundesfinanzhof im Fall der Bauzeitzinsen entschieden, die Thema in der vorletzten Ausgabe waren. Die Bundesrichter teilen die Ansicht des Finanzgerichts München, dass die auf die Bauzeit entfallenden Zinsen für eine vermietete Immobilie den Herstellungskosten zugeschlagen werden können, wenn eine Berücksichtigung während der Bauzeit als vorweggenommene Werbungskosten nicht möglich war. Bilanzierende Steuerzahler hatten diese Möglichkeit schon immer, weil es ein handelsrechtliches Wahlrecht gibt, Zinsen, die auf den Zeitraum der Herstellung eines Wirtschaftsguts entfallen, den Herstellungskosten zuzuschlagen. Dieses Wahlrecht gilt auch bei der Einkommensteuer, und nach dem Grundsatz der Gesamtgewinngleichheit muss das Wahlrecht für alle Steuerzahler gelten, also auch für private Vermieter, die den Gewinn per Einnahme-Überschuss-Rechnung ermitteln.

Einkünfteerzielungsabsicht mit Ferienwohnung

Ferienwohnungen stehen ohne Zweifel ganz weit oben in der Liste ewig währender Anlässe für einen Streit mit dem Finanzamt. Grund des Streits ist regelmäßig die Frage, ob bei der Vermietung der Ferienwohnung eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt oder nicht. Für das Finanzamt stellt sich die Frage, weil Ferienwohnungen in der Regel nicht ganzjährig vermietet sind, und weil die Eigentümer die Ferienwohnung oft auch zeitweise selbst nutzen.

Inzwischen gibt es zahllose Urteile des Bundesfinanzhofs zum Thema "Ferienwohnung". Was die Einkünfteerzielungsabsicht angeht, unterscheidet der Bundesfinanzhof zwei Fälle:

• Teilweise Selbstnutzung: Bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Ferienwohnungen ist die Frage nach der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose zu entscheiden. Dabei muss die Einkünfteerzielungsabsicht schon dann überprüft werden, wenn sich der Eigentümer die zeitweise Selbstnutzung vorbehalten hat. Ob er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht, spielt keine Rolle.

• Ausschließliche Vermietung: Für Ferienwohnungen, die ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit zur Vermietung bereitgehalten werden, geht das Finanzamt dagegen ohne weitere Prüfung typisierend von der Einkünfteerzielungsabsicht aus, wenn die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht um mehr als 25 % unterschreitet. Wird diese Mindestvorgabe an die Vermietungszeit nicht erreicht oder können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, muss auch in diesem Fall eine Prognose über die Einkünfteerzielungsabsicht aufgestellt werden.

Auf diese Grundsätze hat sich auch das Finanzgericht Münster gestützt, als es von der Besitzerin einer Ferienwohnung eine Prognoserechnung verlangt hat. Die Besitzerin hatte sich zwar eine Selbstnutzung vorbehalten, dann aber von ihrem Eigennutzungsrecht doch keinen Gebrauch gemacht. Außerdem hat das Gericht festgestellt, dass die Prognose grundsätzlich auf 30 Jahre auszulegen ist. Ein zwischenzeitlicher Verkauf führt nur dann zu einem kürzeren Prognosezeitraum, wenn der Vermieter schon beim Erwerb den späteren Verkauf ernsthaft in Betracht gezogen hat. Erfolgt der Verkauf wegen fehlender Ertragsaussichten dagegen erst später, hat das auf den Prognosezeitraum keine Auswirkung.

Das Finanzgericht Niedersachsen hat unterdessen in einem anderen Fall die beiden vom Bundesfinanzhof aufgestellten Fallkonstellationen einfach kombiniert. Es unterstellt nämlich auch bei einer teilweisen Selbstnutzung ohne Prognose eine Einkünfteerzielungsabsicht, sofern die tatsächlichen Vermietungstage der Ferienwohnung regelmäßig die Grenze von 75 % der ortsüblichen Vermietungstage überschreiten. Bei einem Besitzer, der trotz geringfügiger Selbstnutzung seiner Ferienwohnung die ortsüblichen Vermietungstage in etwa erreicht oder übertrifft sieht das Gericht sogar gar keinen Grund an der Einkünfteerzielungsabsicht zu zweifeln.

Ähnlich hat auch das Finanzgericht Köln entschieden. Dort stritten sich die Besitzer einer Ferienwohnung mit dem Finanzamt, die ihre Wohnung über eine Vermittlungsgesellschaft vermieten ließen, sich aber eine jährliche Selbstnutzung von maximal vier Wochen vorbehalten hatten. Allerdings lag die vereinbarte Selbstnutzung außerhalb der Saison und wurde von den Besitzern in keinem Jahr voll ausgeschöpft. Auch hier wurde die Ferienwohnung für eine ausreichende Anzahl von Tagen vermietet, und das Gericht ließ die erklärten Verluste zumindest anteilig zum Abzug zu.

Höhere Grunderwerbsteuer für Mecklenburg-Vorpommern

Mecklenburg-Vorpommern schließt sich der immer länger werdenden Riege der Länder an, die ihre Grunderwerbsteuer deutlich anheben. Der Landtag hat am 20. Juni 2012 die Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent auf 5 Prozent beschlossen. Die Änderung des Steuersatzes wird nach Angaben des Finanzministeriums am 29. Juni 2012 im Gesetz- und Verordnungsblatt verkündet und tritt somit am 30. Juni 2012 in Kraft. Im Gegensatz zu anderen Bundesländern, die ihre Grunderwerbsteuererhöhung zum Teil mit sehr langer Vorlaufzeit angekündigt haben, bleibt hier praktisch keine Zeit mehr für schnelle Immobilienverkäufe vor Inkrafttreten der Änderung.

Energetische Gebäudesanierung erneut vertagt

Auch in der Sitzung am 27. Juni 2012 hat der Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat noch keine Einigung im Streit um die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierungen erzielt. Das Gesetz liegt damit mittlerweile schon fast ein ganzes Jahr beim Vermittlungsausschuss, ohne dass eine Einigung in Sicht wäre. Wenig überraschend hat der Vermittlungsausschuss auch beim Gesetz zum Abbau der kalten Progression keinen Durchbruch erzielen können. Dieses Gesetz liegt allerdings auch erst einige Wochen beim Vermittlungsausschuss.

Bauzeitzinsen als Herstellungskosten

Auf die Bauzeit entfallende Zinsen für ein Vermietungsobjekt können normalerweise schon während der Bauzeit als vorweggenommene Werbungskosten berücksichtigt werden. Schwieriger wird es, wenn der Immobilienbesitzer sich erst nach der Fertigstellung entscheidet, das Objekt zu vermieten. In diesem Fall können die Zinsen nach Ansicht des Finanzgerichts München den Herstellungskosten zugeschlagen und damit über die Abschreibung für die Immobilie steuerlich berücksichtigt werden. Das Finanzamt hat gegen dieses Urteil jetzt Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt, weil der Besitzer im Streitfall die Immobilie eigentlich verkaufen wollte und sich erst einige Jahre später zur Vermietung entschlossen hatte.

Versteckte Pflicht zur elektronischen Steuererklärung

Um sich selbst Aufwand zu ersparen, verlangt die Finanzverwaltung in immer mehr Fällen, dass Daten elektronisch übermittelt werden. Was dem Finanzamt Arbeit abnimmt, bedeutet oft zusätzlichen Aufwand für die Steuerzahler. So müssen ab dem Veranlagungszeitraum 2011 alle Steuerzahler, die "Gewinneinkünfte" erzielen, ihre Einkommensteuererklärung elektronisch abgeben. In erster Linie trifft diese Pflicht Gewerbetreibende und Freiberufler.

Allerdings steckt der Teufel im Detail, denn betroffen sind ebenso zahlreiche Kapitalanleger. Die Betroffenen übersehen nämlich leicht, dass auch eine bloße Beteiligung an einem gewerblichen Fonds, wie oft bei Immobilien üblich, zu Gewinneinkünften und damit zur neuen Übermittlungspflicht führt. Der Deutsche Steuerberaterverband hat diese Regelung bereits kritisiert und fordert vom Bundesfinanzministerium eine Ausnahme für Steuerzahler, die allein aufgrund einer Fondsbeteiligung zur elektronischen Datenübermittlung verpflichtet sind.

Grundsteuer nur noch vorläufig

Beim Bundesverfassungsgericht ist seit einigen Monaten eine Verfassungsbeschwerde zur Grundsteuer anhängig. Das hat bereits zahlreiche Anträge und Einsprüche bei den für die Einheitswertfeststellung zuständigen Finanzämtern ausgelöst. Die Finanzverwaltung hat sich nun entschlossen, im Hinblick auf dieses Verfahren zukünftige Bescheide nur noch vorläufig zu erlassen. Sowohl in die Einheitswertfeststellungen als auch in die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags wird ein entsprechender Vorläufigkeitsvermerk aufgenommen.

Vermietungsabsicht bei einem geplanten Verkauf

Hat ein Immobilienbesitzer einen Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt, genügt es für den Nachweis einer gleichzeitigen Vermietungsabsicht nicht, dass er lediglich eine sich zufällig ergebende Chance nutzt, um die Wohnung zur Vermietung anzubieten, wenn es tatsächlich nicht zur Vermietung kommt und weitere Vermietungsbemühungen nicht nachgewiesen werden. Mit dieser Entscheidung hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz die Klage eines Immobilienbesitzers abgewiesen, der Werbungskosten für seine Eigentumswohnung von fast 12.000 Euro geltend machen wollte.

Vermietung mit Verkaufsabsicht

Die mit der Vermietung einer Immobilie verbundenen Kosten sind auch dann als Werbungskosten abziehbar, wenn die Immobilie bereits verkauft werden soll, aber auf Wunsch des potentiellen Käufers zunächst an diesen vermietet wird. Voraussetzung ist allerdings, dass bei einer vertragsgemäßen Abwicklung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten anfallen würde. Mit dieser Entscheidung gab das Finanzgericht Münster einer Immobilienbesitzerin recht, bei der letztlich doch ein Werbungskostenüberschuss entstand, weil der vorgesehene Käufer in betrügerischer Absicht gehandelt hatte.